規(guī)定房屋、土地抵押權只是為了解決土地使用權和房屋所有權屬于不同權利人時的利益沖突，而不是強行擴大抵押權的效力。因抵押權的實現(xiàn)而拍賣抵押的土地使用權和房屋所有權時，房屋所有權和土地使用權可以一并拍賣。但是，抵押權的效力不能達到未約定部分，抵押權人也不能對未約定部分享有優(yōu)先受償權?！稉７ā返谒氖艞l規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押物的，應當告知抵押權人和抵押物受讓人；抵押人未告知抵押權人或者受讓人的，抵押物的轉讓價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，抵押人應當提前向抵押權人清償有擔保債權，或者將轉讓抵押物的價款按照與抵押權人的約定交由第三人保管。債權額超過部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”對這一規(guī)定有不同意見。一是抵押權是不轉移財產(chǎn)占有權的物權。抵押期間，抵押人不喪失對該財產(chǎn)的占有權、使用權、收益權和處分權。因此，不應限制抵押人轉讓抵押物。應當規(guī)定，抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，抵押人對轉讓的抵押財產(chǎn)權具有追索權的法律效力。例如，甲方向乙方借款時，將該房屋抵押給乙方，以保證貸款的償還，然后將該房屋出售給丙方，如果在債務履行期結束時，甲方未向乙方償還貸款，乙方有權拍賣或變賣丙方購買的房屋，對拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。允許抵押財產(chǎn)的轉讓有利于財產(chǎn)的效用。另一種觀點認為，抵押物的轉讓會增加抵押權人和抵押物買受人的風險。如抵押人轉讓已抵押但未辦理抵押登記的汽車，買受人按照善意取得的規(guī)定取得汽車所有權的，抵押權消滅，抵押權不實現(xiàn)。又如，抵押權人對受讓人在抵押物轉讓中購買的抵押物享有實現(xiàn)抵押權的權利的，買受人可能因抵押權的實現(xiàn)而喪失抵押物，無法收回抵押人支付的轉讓價款。為保護抵押權人和抵押物買受人的合法權益，應當限制抵押物的轉讓。經(jīng)過研究，《物權法》在《擔保法》規(guī)定的基礎上，對抵押物的轉讓作出了較為嚴格的限制性規(guī)定。《中華人民共和國物權法》對抵押物的轉讓作了兩項規(guī)定：一是抵押期間，抵押人轉讓抵押物，應當征得抵押權人的同意，而不是僅僅按照《擔保法》的規(guī)定通知抵押權人和受讓人；同時，應當提前清償債權或者將轉讓價款存入抵押權人。二是抵押期間，未經(jīng)抵押權人同意，抵押物不得轉讓。但受讓人代抵押人清償對抵押權人的債務，抵押權消滅的除外。根據(jù)本文的制度設計，在轉讓抵押物時，必須取消抵押物上的抵押權。由于買受人取得的財產(chǎn)免除了物質(zhì)負擔，因此不再存在物質(zhì)追索的問題。究其原因，主要有以下幾個方面：第一，財產(chǎn)抵押權實際上是以物的交換價值為擔保的，物的交換價值在物的轉移時已經(jīng)實現(xiàn)。利用交易收益償還債務，消除抵押，可以降低抵押物物流轉移過程中的風險，避免抵押人利用制度設計上的漏洞獲取不當利益，更好地保護抵押權人和買受人的合法權益。也就是說，只要告知抵押權人，告知受讓人，抵押權人就不能阻止抵押人轉讓，只能在轉讓的抵押物價值明顯低于債權價值時，要求抵押人提供相應的擔保。然而，抵押財產(chǎn)的價值隨市場價格波動。抵押物的價值是否明顯低于債權價值，難以作出準確判斷。轉讓抵押物時，應當將轉讓價款提前清償或者存放于抵押權人，而不是給抵押權的實現(xiàn)留下不確定的因素。第三，在現(xiàn)實生活中，抵押權人或受讓人在抵押物實現(xiàn)時轉讓抵押物的情況時有發(fā)生。此時，即使轉讓合同被宣告無效，所轉讓的財產(chǎn)也可能無法收回。在抵押物轉讓前取得抵押權人的同意，可以避免將來的一系列糾紛，節(jié)約經(jīng)濟運行成本，減少糾紛。一般來說，抵押人轉讓抵押物的收益與有擔保債權的數(shù)額不可能完全一致。抵押物超過債權的，超出部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。也就是說，抵押人是債務人以外的第三人的，抵押人不再承擔責任，其余債權由債務人清償。你知道嗎