按揭出售不以抵押權(quán)人的同意為生效要件，我國(guó)《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定按揭制度，因此按揭出售在我國(guó)不是一種典型的法律關(guān)系。只要出售抵押房屋是雙方的真實(shí)意思表示，符合《合同法》第五十二條的規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，即為合法有效。2003年7月19日，趙*剛買(mǎi)了一套房子，總房款145305元，首付31295元。趙某為該房屋提供抵押擔(dān)保，并向烏魯木齊市住房公積金中心借款11.6萬(wàn)元，貸款期限30年。2003年12月1日，趙×剛與王×東簽訂合同，約定趙×剛按原價(jià)將房屋轉(zhuǎn)讓給被告，被告向原告支付3.89萬(wàn)元，并承擔(dān)公積金貸款的還款義務(wù)。2006年，由于王×東多次逾期還款，趙×剛在住房公積金管理中心有不良信用記錄，影響了所在單位其他職工的公積金貸款。趙某后來(lái)得知，根據(jù)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。他上訴至烏魯木齊市新市區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令其與被告人王某東簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，被告人退房。

新市區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，原告與被告雙方均簽訂了抵押房屋轉(zhuǎn)讓合同，被告支付全部房?jī)r(jià)后，原告有義務(wù)免費(fèi)為被告辦理過(guò)戶手續(xù)。如果被告在四個(gè)月內(nèi)沒(méi)有支付抵押貸款，原告有權(quán)終止合同。在合同履行過(guò)程中，被告人王×東每月足額繳納，但根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行住房公積金貸款對(duì)賬單，2006年未發(fā)生過(guò)戶不足。本案爭(zhēng)議的主要問(wèn)題是房屋抵押的性質(zhì)以及出售抵押房屋是否需要取得抵押權(quán)人銀行或公積金管理中心的同意。首先，實(shí)踐中對(duì)住房抵押的性質(zhì)有兩種觀點(diǎn)，一種是住房抵押屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押，另一種是商品房抵押屬于轉(zhuǎn)讓擔(dān)保。實(shí)踐中，抵押必須將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給抵押人，即銀行或公積金管理中心。抵押合同中，抵押人必須將《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》和《房地產(chǎn)權(quán)證》原件交銀行或公積金管理中心管理。因此，抵押房屋的性質(zhì)并不完全符合房地產(chǎn)抵押的特點(diǎn)，且具有轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的法律特征。二是出售按揭住房是否必須經(jīng)銀行或公積金管理中心批準(zhǔn)。原告認(rèn)為，出售抵押房屋必須經(jīng)銀行批準(zhǔn)，否則合同無(wú)效。其法律依據(jù)是我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定未告知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓抵押物無(wú)效，以及《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定抵押人在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押物抵押期。但是，由于對(duì)法律的理解是一個(gè)整體，法律適用的結(jié)果應(yīng)該符合法律的基本原則和立法的目的。首先，從合同法的角度看，只要買(mǎi)賣(mài)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法的有效要求，合同即為有效。第二，從擔(dān)保法的角度看，《最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十七條規(guī)定，擔(dān)保法的目的是為了保證抵押物的流通，同時(shí)，為了更好地保護(hù)當(dāng)事人的利益，賦予抵押權(quán)溯及力和受讓人的除名權(quán)。因此，《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定，抵押權(quán)人未被告知抵押物轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓的意思無(wú)效。應(yīng)當(dāng)是受讓人的第三人不能使抵押物因支付價(jià)款而免除責(zé)任，抵押權(quán)人可以追索抵押物行使抵押權(quán)，即轉(zhuǎn)讓僅對(duì)抵押權(quán)人無(wú)效，但在抵押人和受讓人之間仍然有效。因此，本案原告與被告簽訂的抵押房屋交易在抵押人之間具有效力，對(duì)抵押權(quán)人不具有效力。第三，從物權(quán)法的角度看，當(dāng)事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；不辦理物權(quán)登記的，自合同成立之日起生效合同的有效性不受影響。這是區(qū)分債權(quán)與物權(quán)的原則。因此，原告與被告之間的抵押房屋轉(zhuǎn)讓合同是有效的，是否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)要根據(jù)實(shí)際情況確定。第四，如果合同被視為無(wú)效，買(mǎi)方的合法利益被忽視，賣(mài)方將通過(guò)不合理的禁止反悔獲得利益，這違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。

第五，本案認(rèn)定，由于被告一直按照合同約定為原告履行還款義務(wù)，因此本合同的有效性對(duì)公積金管理中心抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)沒(méi)有影響，對(duì)公積金管理中心的利益沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。合同有效時(shí)，銀行或公積金管理中心可以通過(guò)以下三種方式實(shí)現(xiàn)抵押：受讓人行使拆遷權(quán)，代為清償債務(wù)，解除抵押；出賣(mài)人清償債務(wù)或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)讓價(jià)款存入管理層公積金管理中心通過(guò)行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)其利益。

以上是相關(guān)答案。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，只要抵押房屋的買(mǎi)賣(mài)是雙方的真實(shí)意思表示，就符合合同法的規(guī)定，沒(méi)有抵押權(quán)人的同意，是合法有效的。在確定合同是否有效時(shí)，我們需要看合同是否違反了國(guó)家規(guī)定。如果您有其他法律問(wèn)題，可以向律師咨詢。你知道嗎