1、 根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第三十四條的規(guī)定，下列財產(chǎn)可以作為抵押物：。抵押人所有的地上房屋和其他固定物；

2。抵押人所有的機器、運輸工具和其他財產(chǎn)；

3。抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他固定物；

4。抵押人有權依法處分國有機械、交通工具和其他財產(chǎn)。未建或者在建的經(jīng)法律批準的房屋或者其他建筑物，經(jīng)當事人辦理抵押登記后，可以抵押；借款人以所購房屋自用作為貸款抵押的，必須以該房屋的全部價值作為貸款抵押。

可以看出，只要完成抵押登記，不動產(chǎn)就可以抵押。抵押人是未來房屋的買主。在未來房屋的抵押中，抵押人只能是預購人，不能是預售房屋的開發(fā)商。在現(xiàn)實生活中，由于房地產(chǎn)開發(fā)所需資金巨大，開發(fā)商為了取得開發(fā)資金，將土地使用權和在建工程作為抵押物向銀行進行貸款，必須明確法律行為是“在建工程抵押”，即設定抵押在房屋尚未售出的情況下，不如抵押未來的房屋，其中已預售的商品房開發(fā)商不能再設定抵押。因為，如果允許房地產(chǎn)開發(fā)商對已經(jīng)預售的房屋進行抵押，勢必導致預購人的購房權與開發(fā)商的抵押權發(fā)生沖突，阻礙優(yōu)先購買權的實現(xiàn)。根據(jù)物權法理論，后物權不能阻礙前物權，所以后抵押權不能成立，這就是房地產(chǎn)開發(fā)商不能對未來房屋設定抵押權的原因。

2。必須簽訂有效的商品房預售合同。因為期房按揭合同是保證主合同的從屬合同，必須以主合同的效力為基礎，即商品房預售合同。商品房預售合同的效力必須包括：一方面，預購人與預售人簽訂未來房屋買賣合同，并按合同約定支付一定比例的購房款；另一方面，開發(fā)商的預售行為必須符合法律規(guī)定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售應當具備下列條件：（一）已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（3） （四）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預售登記，領取《商品房預售許可證》為將來的房屋抵押貸款辦理抵押登記是必要的。遠期抵押屬于不動產(chǎn)抵押的范疇。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》的有關規(guī)定，抵押當事人應當自簽訂房地產(chǎn)抵押合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。物權的產(chǎn)生應遵循公示原則。公示方式有兩種：送達和登記。因為它不轉(zhuǎn)移抵押物的占有權，所以不能以交付方式公示，只能登記。抵押登記是取得抵押權信用的必要途徑。充分發(fā)揮抵押權的擔保功能，維護交易安全，保護第三人利益具有重要意義。由于抵押物的特殊性，登記機關應當在合同中予以記載。抵押期間內(nèi)抵押的房地產(chǎn)完成抵押的，抵押人取得房地產(chǎn)權證后，當事人應當重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

通過上面的詳細介紹，我們知道，雖然商品房還沒有建好，這個時候可以抵押，但需要辦理抵押登記手續(xù)。如果您的情況比較復雜，本網(wǎng)站還提供律師在線咨詢服務，歡迎您的法律咨詢。你知道嗎