住房抵押貸款與住房抵押貸款的異同。住房抵押權(quán)的主體包括三方當(dāng)事人：借款人、貸款人（又稱(chēng)抵押權(quán)人）和住房抵押人。房屋抵押人是指有權(quán)處分房屋的人，可以是借款人本人，也可以是借款人以外的第三人。住房抵押貸款的主體是買(mǎi)受人（借款人）、房產(chǎn)中介和抵押銀行（貸款人）。需要特別指出的是，住房抵押貸款的貸款人可以是銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)，也可以是企業(yè)、事業(yè)單位、法人、自然人或者其他機(jī)構(gòu)。但是，按揭銀行通常參與住房按揭，即貸款人必須是銀行。貸款的目的和用途是不同的。在住房抵押貸款中，借款人的目的是整合資金，用于購(gòu)房和其他項(xiàng)目的投資。不一定要用于購(gòu)房或工程建設(shè)。貸款人的目的是放貸資金，賺取利潤(rùn)，保證資金安全；在住房抵押貸款中，銀行的貸款只能用于特殊用途。貸款的目的是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)或現(xiàn)有房屋，或用于開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目。按揭銀行的宗旨是放貸、盈利，確保資金安全。房產(chǎn)中介參與擔(dān)保的目的是為了出售房屋。

3。房屋抵押只涉及兩種法律關(guān)系：主債權(quán)債務(wù)關(guān)系和抵押關(guān)系。然而，房屋抵押涉及多種法律關(guān)系：1）抵押人（買(mǎi)受人）與房屋開(kāi)發(fā)商之間的商品房交易關(guān)系；2）抵押人與抵押權(quán)人因向銀行支付購(gòu)房款而產(chǎn)生的抵押貸款關(guān)系；3）抵押貸款擔(dān)保關(guān)系抵押人與抵押權(quán)人之間因購(gòu)買(mǎi)商品房作為擔(dān)保向銀行按合同約定償還貸款本息；4）抵押人與抵押權(quán)人之間因向銀行支付購(gòu)房款而產(chǎn)生的抵押貸款擔(dān)保關(guān)系；④為保證抵押人還貸，房屋開(kāi)發(fā)商與銀行有擔(dān)保關(guān)系；⑤為避免資金撥付麻煩，買(mǎi)受人授權(quán)銀行以買(mǎi)受人名義將貸款轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商賬戶。在這些復(fù)雜的法律關(guān)系中，商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是抵押權(quán)的基本法律關(guān)系，按揭貸款關(guān)系是抵押權(quán)的核心關(guān)系，擔(dān)保關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系是抵押權(quán)的從屬法律關(guān)系。法律關(guān)系的客體不同。住房抵押與住房抵押雖然都與抵押有關(guān)，但法律關(guān)系的客體不同。住房抵押權(quán)的客體是購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)。在目前的銀行實(shí)踐中，根據(jù)按揭房屋的形式，按揭分為甲類(lèi)按揭貸款（樓花按揭）、乙類(lèi)按揭貸款（現(xiàn)房按揭）和在建工程按揭。住房抵押權(quán)的客體是抵押人有權(quán)處分的房屋，必須是已經(jīng)竣工并辦妥房地產(chǎn)證的既有建筑物。買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物與擔(dān)保合同標(biāo)的物的區(qū)別。在房屋抵押中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)相同，即所購(gòu)房屋抵押給銀行，但擔(dān)保房屋是相同的。同時(shí)，至于未來(lái)的房子，房子是還沒(méi)建還是在建，也就是說(shuō)，還沒(méi)建的未來(lái)房子能否順利建成是個(gè)未知數(shù)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。具體結(jié)果主要取決于開(kāi)發(fā)商的履約能力，其實(shí)質(zhì)應(yīng)是一種期待權(quán)。但是，房屋抵押合同中的中標(biāo)對(duì)象不得與抵押物相同。抵押物是依法歸自己或者他人所有的抵押物。抵押物是一種既得權(quán)利，存在于現(xiàn)實(shí)中。房屋抵押貸款和房屋抵押貸款都是以房屋為擔(dān)保主體，以履行債務(wù)取得貸款，不需要轉(zhuǎn)移抵押物或抵押物的實(shí)際占有和使用。但是，抵押權(quán)人或者抵押銀行對(duì)該房屋具有一定的控制權(quán)和對(duì)該房屋的請(qǐng)求權(quán)，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）房屋抵押人出售抵押物時(shí)，抵押人或者抵押物的買(mǎi)受人必須以抵押物的價(jià)值提前清償?shù)盅何飺?dān)保的債權(quán)，或者將抵押物的價(jià)值支付給抵押權(quán)人約定的第三人提存。住房抵押貸款中的購(gòu)房者出售抵押的房屋時(shí)，按揭銀行通常會(huì)要求購(gòu)房者提前還清抵押貸款，在實(shí)際操作中稱(chēng)為“贖回房屋”，然后才同意出售（當(dāng)然，現(xiàn)在有些銀行可以直接辦理再抵押）。② 在抵押、質(zhì)押期間，抵押人應(yīng)當(dāng)妥善保管抵押、質(zhì)押的房屋，并負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)。因本人過(guò)錯(cuò)或者其他原因致使房屋價(jià)值減少的，抵押權(quán)人或者抵押銀行有權(quán)要求其限期恢復(fù)房屋價(jià)值或者向抵押權(quán)人提供相當(dāng)于減少價(jià)值的擔(dān)保。③ 抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人（抵押人）不得出售、變賣(mài)、贈(zèng)與、出租、重復(fù)抵押、償還債務(wù)等，也不得以其他不當(dāng)方式處分該房屋。抵押人和抵押人都通過(guò)履行約定的義務(wù)（如期償還貸款本金、利息和其他費(fèi)用）解除擔(dān)保（抵押或抵押），恢復(fù)擔(dān)保對(duì)象滿意的權(quán)利狀態(tài)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十六條的規(guī)定，“抵押擔(dān)保的范圍包括主要債權(quán)利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，抵押合同另有約定的，以約定為準(zhǔn)”，住房抵押擔(dān)保的范圍是實(shí)際清償債權(quán)的范圍，包括主要債權(quán)和利息、違約金和損害賠償金以及實(shí)現(xiàn)抵押的成本。這與實(shí)踐中多數(shù)銀行提供的住房抵押合同規(guī)定的擔(dān)保范圍相同。二者的還款義務(wù)人只有履行約定的義務(wù)，才能完全解除對(duì)房屋的擔(dān)保。

3。兩者都需要書(shū)面形式。無(wú)論是住房抵押貸款還是住房抵押貸款，都要先簽訂書(shū)面的《住房抵押合同》和《住房抵押合同》。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，土地使用權(quán)、房屋、其他土地附著物、樹(shù)木、航空器、車(chē)輛、企業(yè)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的抵押，必須經(jīng)主管部門(mén)登記后，才能設(shè)定抵押權(quán)，房屋抵押權(quán)必須經(jīng)房管部門(mén)登記后，抵押才能發(fā)生法律效力。在住房抵押貸款中，按揭銀行通常要求其保管房屋權(quán)屬證明，包括已生效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、首付款收據(jù)或發(fā)票、抵押登記證、保險(xiǎn)單文本等，如果是現(xiàn)房，還需要交出房屋權(quán)屬證明到銀行辦理保管和抵押登記。為準(zhǔn)用房的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同中記載。

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