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寧波
如何處理房地產(chǎn)抵押與租賃之間的矛盾
（1） 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條的規(guī)定，租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力，這是“賣不破租”原則，是租賃物權(quán)的集中體現(xiàn)。所謂“賣不破租”，是指在租賃合同期間，出租人將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，租賃合同對受讓人仍然有效。《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十八條也有類似規(guī)定：“抵押人將租賃物抵押的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！备鶕?jù)“舉重顯輕”的法律解釋原則，可以考慮先成立的租賃合同可以對抗后成立的抵押權(quán)。即使抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而對抵押房屋進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，租賃關(guān)系仍然可以對抗買受人，這是拍賣不能違背租賃的原則。最高人民法院《擔(dān)保法》司法解釋全文第六十五條明確規(guī)定：“抵押人將租賃物抵押的，在抵押物實(shí)現(xiàn)后的有效期內(nèi)，租賃合同對抵押物受讓人繼續(xù)有效?！?，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃事實(shí)告知承租人和抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人決定是否接受抵押。否則，抵押人應(yīng)當(dāng)對抵押權(quán)人造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。
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