房屋抵押權(quán)對(duì)抵押權(quán)人的效力是抵押權(quán)人取得房屋抵押權(quán)后所享有的權(quán)利。一般來(lái)說(shuō)，房屋抵押權(quán)人享有下列權(quán)利：房屋抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)、房屋抵押權(quán)的處分權(quán)、房屋抵押權(quán)的保護(hù)權(quán)、房屋抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)。

當(dāng)房屋上存在多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，當(dāng)前一順序的抵押權(quán)因還款而消滅時(shí)，后一順序的抵押權(quán)能否依次提升？世界上主要有兩大立法原則：一是升序原則；二是定序原則。由于我國(guó)《擔(dān)保法》沒(méi)有規(guī)定抵押權(quán)的順序變更原則，學(xué)者們對(duì)未來(lái)我國(guó)物權(quán)法將采用何種順序變更原則存在諸多爭(zhēng)議。采用固定順序原則的人認(rèn)為，優(yōu)先受償權(quán)是抵押物的固有效力，后者只能從抵押物優(yōu)先受償后的剩余價(jià)值中得到補(bǔ)償。而且，由于利息、違約金和損害賠償金的增加，前者賠償價(jià)值的優(yōu)先權(quán)范圍往往擴(kuò)大，因此，如果法律允許后者優(yōu)先抵押權(quán)在前者優(yōu)先抵押權(quán)消滅時(shí)上升到其地位，后者就處于設(shè)定抵押權(quán)的過(guò)程中，債務(wù)人將徒勞地遵循更嚴(yán)格的條件，抵押權(quán)人將得到他不應(yīng)該得到的額外利益，這是非常不公平的。因此，在民法公平正義理念的基礎(chǔ)上，為了平衡各方利益，應(yīng)當(dāng)采用固定秩序原則。[5] 但我不這么認(rèn)為。首先，固定順序原則違反了抵押權(quán)不可分割的法律原則。如前所述，抵押權(quán)是一種價(jià)值權(quán)利，其實(shí)質(zhì)是控制抵押物的交換價(jià)值，抵押物的交換價(jià)值離不開(kāi)抵押物。例如，如果抵押權(quán)的順序是固定的，實(shí)際上是對(duì)抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)支配的交換價(jià)值進(jìn)行分割和固定，這顯然不符合抵押物交換價(jià)值是可變的現(xiàn)實(shí)，就整個(gè)抵押物而言，也是抵押權(quán)的效力，不允許抵押權(quán)人對(duì)全部抵押物行使抵押權(quán)的法律原則。其次，固定順序原則違背了重復(fù)抵押的初衷。如上所述，法律應(yīng)允許抵押人對(duì)抵押物進(jìn)行重復(fù)抵押，而不僅僅是余額抵押。允許重復(fù)抵押的目的是為了充分利用抵押物的交換價(jià)值和使用價(jià)值，促進(jìn)融資和市場(chǎng)交易，充分發(fā)揮抵押物的經(jīng)濟(jì)效用。抵押權(quán)的固定順序不利于抵押人充分利用抵押物的交換價(jià)值，也不利于抵押物的使用價(jià)值，因?yàn)楹笠豁樞虻盅簷?quán)人會(huì)因固定順序而降低使用抵押物擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的信心對(duì)第一順序抵押，因而不愿接受后一順序抵押擔(dān)保，這影響了抵押人對(duì)抵押物交換價(jià)值的使用，固定的資金順序和抵押順序只能使重復(fù)抵押的效果處于尷尬境地。因此，筆者主張未來(lái)的財(cái)產(chǎn)立法應(yīng)采取抵押權(quán)順位上升的原則。你知道嗎