借款人將房地產(chǎn)抵押給多個(gè)貸款人后，擔(dān)保公司的房地產(chǎn)抵押存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，一旦借款人破產(chǎn)，抵押的房地產(chǎn)將難以處分和變現(xiàn)。（2） 土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保公司辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，如果只辦理房地產(chǎn)抵押登記，不辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房地產(chǎn)將無法處分變現(xiàn)。此外，我國法律規(guī)定，集體土地不能作為抵押。因此，農(nóng)村集體土地若用于抵押貸款，必須轉(zhuǎn)為國有土地。（3） 辦理抵押貸款時(shí)的登記期限風(fēng)險(xiǎn)，如果貸款期限與抵押登記期限一致，一旦貸款無法收回，抵押登記也將過期，擔(dān)保公司將無法處分抵押物。（1） 抵押財(cái)產(chǎn)難以處分。

按照“賣不破租”的原則，如果“先租后貸”，即使借款人不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也難以處理抵押物。（2） 借款人與抵押房地產(chǎn)承租人簽訂長期租賃協(xié)議，要求承租人一次性支付租賃費(fèi)的，在借款人與擔(dān)保公司簽訂貸款合同前難以取得租賃收入的；或者借款人以明顯低于市場價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)聯(lián)方，擔(dān)保公司將難以獲得租金收入償還貸款。借款人未按期償還貸款的，擔(dān)保公司有權(quán)處分抵押物償還貸款。擔(dān)保公司拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，可以采取措施故意降低該房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格。土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)（1）我國土地使用期限分為劃撥土地和出讓土地，土地處置難度因土地性質(zhì)而異。土地劃撥是國家在土地流轉(zhuǎn)制度實(shí)施前，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，由土地使用者支付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將土地交付使用的一種行為，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者。土地出讓是指開發(fā)商有償取得土地，并向國土資源部門繳納土地出讓金。住宅用地使用年限為70年，工業(yè)用地使用年限為50年。如果擔(dān)保公司在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)不注意土地的使用年限，將為土地上的房地產(chǎn)處置埋下隱患。具有出讓土地性質(zhì)的房地產(chǎn)交易，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已繳納土地出讓金，辦理土地使用權(quán)出讓時(shí)無需繳納土地出讓金；具有劃撥土地性質(zhì)的住房用地，處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向國土資源部門繳納一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司不注意土地性質(zhì)的，可能增加抵押物的處置成本。土地利用變化風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)不同的用途，出讓的土地種類繁多，價(jià)值完全不同，尤其是工業(yè)、倉儲(chǔ)等類型的出讓土地。由于其收購成本較低，如果能將其改造成住宅、商業(yè)、旅游、娛樂等商業(yè)用地，其價(jià)值將提高數(shù)倍。《土地管理法》第五十六條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變建設(shè)用地的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。如果借款人辦理抵押貸款后私自改變土地用途，如將倉庫用地改為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律，國家可以無償收回土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處分抵押財(cái)產(chǎn)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》中規(guī)定，人民法院審理房地產(chǎn)糾紛案件和執(zhí)行案件，應(yīng)當(dāng)：，根據(jù)《合同法》第286條確定建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)等債權(quán)。根據(jù)上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押物的優(yōu)先權(quán)，不利于擔(dān)保公司處分抵押物用于還貸。（2） 稅收優(yōu)先權(quán)《稅收征收管理辦法》第四十五條第一款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)先于無擔(dān)保債權(quán)納稅，《條例》規(guī)定，只要納稅人的不納稅行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保之前，即納稅人先欠稅后以其財(cái)產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保的，稅收優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)的私權(quán)。有的單位進(jìn)行了房改，職工繳了集資款，或者已經(jīng)賣給職工，尚未轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)作為抵押。這種不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)表面反映的是單位所有權(quán)，但實(shí)際所有權(quán)發(fā)生了變化。根據(jù)我國房改的相關(guān)政策，個(gè)人購買公共房改房需5年后才能入市。所售房屋的價(jià)格，不含擔(dān)保稅和原購房款，將由部分單位和個(gè)人按一定比例分?jǐn)?。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)保障也存在一些缺陷。一些單位還對房改房地產(chǎn)作出了內(nèi)部規(guī)定：房屋只能由房主及其直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓、出售給他人。如果業(yè)主從單位轉(zhuǎn)出，房屋將由單位收回，并退還原購房款。這種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，個(gè)人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但沒有完整的所有權(quán)，沒有處分權(quán)?！稉?dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，共有人以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無效。如果擔(dān)保公司不要求借款人與房產(chǎn)共有人共同簽字，借款人使用共有房產(chǎn)辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，借款人將自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。目前，評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，有時(shí)評估價(jià)格不公，往往根據(jù)評估目的提高或降低評估價(jià)格。借款人申請貸款時(shí)，評估費(fèi)由借款人支付，評估機(jī)構(gòu)可以故意提高該房地產(chǎn)的評估價(jià)格，使貸款可以申請更多的貸款；擔(dān)保公司拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，評估機(jī)構(gòu)將故意降低該房地產(chǎn)的評估價(jià)格。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》司法解釋第六條的規(guī)定，人民法院可以對被執(zhí)行人及其受扶養(yǎng)人生活所必需的住宅進(jìn)行查封，但不得拍賣，出售或償還債務(wù)。根據(jù)規(guī)定，如果借款人以獨(dú)棟房屋申請抵押貸款，即使到期不還貸，法院和擔(dān)保公司也無權(quán)處分抵押物。

以上是小編整理的相關(guān)資料魯巴網(wǎng). 綜上所述，可以將擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)大致分為抵押登記權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)或抵押房地產(chǎn)評估價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。如果您有任何問題，請?jiān)诰€咨詢。