一是做好拆遷準備的調(diào)查論證工作。

在房屋拆遷準備階段，律師們對房屋拆遷單位進行拆遷的能力和被拆遷房屋的情況有著深刻的認識。有時，一些單位的房屋拆遷不知道自己的能力，低估了困難。他們往往未經(jīng)充分論證就申請拆除。將來拆遷工作困難的時候，他們心情沮喪，怨聲載道。因此，有必要了解拆遷單位是否具備各種實施條件和能力，從而幫助拆遷單位做出決策。要充分了解搬遷群眾的情況。被拆遷人往往涉及各行各業(yè)，身份各異，房屋的面積和權(quán)屬也會非常復(fù)雜。最近，我所在的服務(wù)拆遷單位在地上拆除了一個中央機關(guān)的房子。談判過程非常困難，但我在申請拆遷時沒想到會遇到這樣的困難。因此，有必要調(diào)查被拆遷人的情況，論證其可行性，合理確定拆遷范圍和規(guī)模。二是開展拆遷行政審批。

申請房屋拆遷許可證前，必須做好建設(shè)項目審批等相關(guān)工作。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第七條規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷行政主管部門提交下列材料：

（一）房屋拆遷批準文件建設(shè)項目；

（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（3）國有土地使用權(quán)批準文件；

（4）拆遷計劃和拆遷方案；

（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的補償安置資金證明?！?a href='http://m.shkps.cn/lawyers/list-450000-0-0.html' target='_blank' data-horse>廣西壯族自治區(qū)城市房屋拆遷管理條例實施細則》第三條規(guī)定，城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于舊城區(qū)改造、生態(tài)環(huán)境改善文物古跡保護。第七條規(guī)定，拆遷補償安置資金數(shù)額不得低于房屋拆遷補償安置資金預(yù)算總額的80%，拆遷人員提供的安置房可以計入價格。因此，對于拆遷條件的落實，必須在申請拆遷許可前充分了解并做好準備?，F(xiàn)在拆遷一般都涉及舊城改造，而拆舊建新往往與城市規(guī)劃密切相關(guān)。表面上看，這是一項新工程，但實質(zhì)上，政府是在推進城市改造，加強城市建設(shè)。因此，在拆遷前，一定要與政府溝通，為今后項目的順利發(fā)展做好準備。當然，做一些工作的直接目的是申請和取得房屋拆遷許可證。拆遷許可證必須公布。二是補償安置階段的律師工作。一是調(diào)查搬遷群眾及其房屋情況。

首先，調(diào)查并取得被拆遷人的房屋所有權(quán)證，了解房屋面積。其次，確定拆遷范圍。房屋出租的，應(yīng)當確定房屋所有人和承租人的身份。原房屋所有人死亡的，應(yīng)當確定繼承人。二是做好房屋拆遷評估工作。

在拆遷過程中，要摸清被拆遷房屋的價值。因此，法律特別規(guī)定了房屋拆遷評估的概念和程序。城市房屋拆遷評估是指根據(jù)被拆遷房屋的位置、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進行評估，以確定被拆遷房屋的貨幣補償金額。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不含拆遷補助、臨時安置補助、非住宅房屋拆遷停產(chǎn)停業(yè)補償、被拆遷房屋自裝修補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第三十八條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當委托依法設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行評估，確定房屋拆遷補償方案中的貨幣補償標準?！冻鞘蟹课莶疬w評估指導意見》（建房發(fā)[2003]234號）第六條規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當向社會公布一批資質(zhì)高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構(gòu)進行房屋拆遷評估評估機構(gòu)的確定應(yīng)當公開透明，采取被拆遷人投票或者被拆遷人抽簽的方式。從以上兩部法律法規(guī)來看，如何確定評估權(quán)限并不相同。事實上，被拆遷人往往不愿確定評估機構(gòu)，拒絕評估。拆遷戶有時涉及上百戶，協(xié)商確定評估單位比較困難。因此，在實踐中，一些評估是由政府部門委托進行的，相當一部分評估是由拆遷單位委托進行的，因此評估結(jié)果往往難以被拆遷人認可。在實際工作中，存在兩種情況：一是拆遷單位委托的評估單位未與被拆遷人協(xié)商，或者雙方協(xié)商仍不能就評估單位的選擇達成一致；二是部分被拆遷人委托評估單位自行進行評估。本案中，有被拆遷人和被拆遷人共同委托的兩個評估結(jié)果。如何解決這兩種情況？一方面，要理解法律的基本精神，把工作做細做細。另一方面，我們也暴露出法律和政策的不完善。我們建議在今后的立法中加以完善。

由于評估往往受拆遷方委托，為了保證評估結(jié)果的客觀性和公正性，保護拆遷方和房屋承租人的合法權(quán)益，被拆遷房屋的評估報告應(yīng)當送達拆遷方和被拆遷人房屋承租人。法律賦予拆遷相對人，即被拆遷人和房屋承租人對評估報告的知情權(quán)和異議權(quán)。所謂知情權(quán)，是指應(yīng)當將評估報告的內(nèi)容發(fā)送給對方，使其知曉。異議權(quán)是指對方對評估結(jié)果有異議的，只有在被拆遷人和承租人的知情權(quán)得到充分保護，異議權(quán)得到充分行使的情況下，方可向有關(guān)機構(gòu)提出異議，如申請重新評估、評估等，被拆遷房屋評估報告可以作為確定被拆遷房屋價值的依據(jù)。

拆遷當事人對評估報告有疑問或者異議的，可以向原評估機構(gòu)提出，申請復(fù)核。原評估機構(gòu)應(yīng)當在評估報告中對拆遷人和被拆遷人提出的問題進行充分說明，包括評估依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選擇以及評估結(jié)果的過程。拆遷當事人對評估報告有異議，評估機構(gòu)不能充分說明的，可以委托其他評估機構(gòu)重新評估。對原評估機構(gòu)的評估結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議的，或者其他評估機構(gòu)委托的評估結(jié)果與原評估結(jié)果不一致，經(jīng)協(xié)商不能達成一致意見的，估價委托人可以在收到估價報告、復(fù)評結(jié)論或者復(fù)評報告后15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。鑒定機構(gòu)應(yīng)當配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供鑒定報告、鑒定技術(shù)報告和鑒定所需的其他有關(guān)資料。房地產(chǎn)價格評估專家委員會認為評估報告不合法、不規(guī)范、不合理的，應(yīng)當指定其中一家評估單位進行重新評估；拆遷當事人對重新評估仍有爭議的，他們可以再次向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。第三，要做好c