近期，深圳擬以地方立法的形式打破城市更新長期以來的困局。今年8月初，正在內(nèi)部征集意見的《城市更新條例（草案150731）》指出，可以強制征收的釘子戶不得超過5%。我們來看看細(xì)節(jié)。2015年8月初，正在內(nèi)部征集意見的《城市更新條例（草案150731）》顯示，在保持“政府引導(dǎo)、市場化運作為主，充分發(fā)揮市場化配置資源作用”的主導(dǎo)機制的同時，首次提出“產(chǎn)權(quán)置換按建筑使用面積（建成區(qū)）計算，置換率（即拆遷補償率）不低于1，但不高于1:1.3”和“不愿意參與股權(quán)轉(zhuǎn)換并簽訂安置補償協(xié)議的權(quán)利人不超過5%，項目實施人可以向區(qū)政府申請強行收繳不愿參與股權(quán)轉(zhuǎn)換的權(quán)利人的不動產(chǎn)，并簽訂安置補償協(xié)議，出售給項目實施人”。

8月10日，南都記者向深圳市規(guī)劃國土委發(fā)來采訪函，對此事進(jìn)行核實。草案的真實性并未被否認(rèn)，但明確提出“草案修改仍屬內(nèi)部征求意見，尚未通過人大審批”，從目前情況看，如果條例通過實施，將是城市更新工作的第一次在中國提升到立法層面。在目前的草案中，C/I比例不低于1:1，也不超過1:1.3，最引人注目的是，市場呼吁已久的C/I比例標(biāo)準(zhǔn)終于出現(xiàn)了。草案第五十一條規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)置換按建筑物使用面積（內(nèi)建建筑面積）計算，置換比例不得低于1:1，但不得超過1:1.3。房地產(chǎn)置換涉及的土地產(chǎn)權(quán)按土地面積的50%乘以批準(zhǔn)的項目容積率計算；土地貨幣補償按土地市場評估價計算；房屋貨幣補償按房屋置換的市場評估價計算。

另外，在原權(quán)益的認(rèn)定上，缺乏第三方的介入，因此被拆遷房產(chǎn)的市場價值往往相差較大。草案第四十七條明確規(guī)定，城市更新拆遷改造項目范圍內(nèi)的土地、建筑物的價值，應(yīng)當(dāng)采取市場評估、協(xié)議取得、產(chǎn)權(quán)置換等方式確定。，并應(yīng)作為權(quán)益基礎(chǔ)轉(zhuǎn)換的依據(jù)：“市場評估通過的，按照三家評估機構(gòu)市場評估值的算術(shù)平均數(shù)確定市場機構(gòu)的評估結(jié)果?！?，在城市更新中引入市場化的評價機制。草案規(guī)定，在城市更新過程中，項目實施人應(yīng)當(dāng)制定股權(quán)轉(zhuǎn)換方案，包括權(quán)利人及其權(quán)利、項目開發(fā)總量、股權(quán)轉(zhuǎn)換參與人等內(nèi)容，項目實施前的產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)。值得注意的是，該方案還應(yīng)包括“申請強制征收補償承諾”，這預(yù)示著以下“強制征收”和“強制銷售”。其中95%以上可以申請強制收售。

2010年實施的《城市更新措施實施細(xì)則》中規(guī)定，“市場主體與全體業(yè)主簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，形成單一主體”。但由于業(yè)主利益不同，100%的簽約率在以往的市場驗證中從未成功過。在香港，相關(guān)法律更加完善，采用“多數(shù)決定”，以找到一個法律實施方案，為大多數(shù)業(yè)主和少數(shù)業(yè)主的利益?！冻鞘懈聴l例》第一次模擬考試也借鑒了這一模式，制定了《強制和強制出售詳細(xì)規(guī)定》草案。

首先，草案第58條設(shè)置了“退出和收購”條款，規(guī)定由市場主體組織實施城市更新拆遷改造項目的，不愿意參與權(quán)益轉(zhuǎn)換并簽訂合同的權(quán)利人人數(shù)拆遷安置補償協(xié)議不超過10%，權(quán)利人不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換并簽訂搬遷安置補償協(xié)議的，可以按照市場評估價向政府申請收回、收購其土地使用權(quán)和建筑物。對于政府收回、購買的土地使用權(quán)和建筑物，“不得低于市場評估價出售給項目實施主體。項目實施主體不愿轉(zhuǎn)移的，政府應(yīng)當(dāng)作為權(quán)利主體參與城市更新?！?/P>

當(dāng)不超過5%的債權(quán)人不愿意參與股權(quán)轉(zhuǎn)換并簽訂搬遷安置補償協(xié)議時，項目實施人可根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的股權(quán)轉(zhuǎn)換方案中的強制補償承諾，確定擬收取的補償金額，并提前支付收購價款，并向區(qū)政府申請強制征收不愿意參與股權(quán)轉(zhuǎn)換的權(quán)利人的不動產(chǎn)，簽訂搬遷安置補償協(xié)議，出售給項目實施主體所在地政府。這就是“強制征收”的標(biāo)準(zhǔn)。

此外，少數(shù)權(quán)利主體拒絕與項目實施主體簽訂拆遷補償安置協(xié)議，阻礙項目實施的，項目范圍內(nèi)95%（含95%）以上房地產(chǎn)權(quán)利人可向區(qū)政府提出申請項目所在地政府強制銷售項目范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)。

強制銷售實行拍賣方式，拍賣底價為項目范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)的市場評估價，拍賣底價以三家房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估均價為準(zhǔn)。評估費由申請人預(yù)付，用于強制銷售。在項目范圍內(nèi)擁有95%（含95%）以上房地產(chǎn)權(quán)利的人員，拒絕與項目實施主體簽訂拆遷補償安置協(xié)議的權(quán)利主體，以及其他法人和公民個人可以依法參加競買。但是，不允許聯(lián)合體投標(biāo)。

拍賣成交后，競買人是項目范圍內(nèi)房地產(chǎn)的單一權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)按照本條例的規(guī)定組織實施拆遷改造城市更新項目；拍賣秩序混亂的，強制拍賣申請人應(yīng)當(dāng)按照拍賣底價收購。

可以申請行政復(fù)議和提起行政訴訟

但是，由于城市更新項目涉及大量的公共利益訴求，可能造成風(fēng)險，區(qū)政府在作出強制拆遷決定前，應(yīng)提交專家委員會審查和風(fēng)險評估收藏或強制出售。權(quán)利人對地方政府作出的強制征收、強制銷售決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，提起行政訴訟。

值得注意的是，對于市場主體拆遷的城市更新項目，如果存在“不超過5%的權(quán)利人不愿意參與權(quán)益轉(zhuǎn)換并簽訂拆遷安置補償協(xié)議，且未實現(xiàn)強制征收”的情況，則“不具備”強制銷售的條件，或者不申請強制銷售的，“項目逾期無其他法律救濟(jì)”四種情形之一，即“項目實施人明確放棄”的，項目所在地區(qū)政府可以決定收回項目，由政府實施。政府可以通過招標(biāo)或委托建設(shè)的方式實施。你知道嗎