1、 轉(zhuǎn)讓取得是指土地必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得。這是按照法定程序可以在土地出讓合同上簽字，明確取得土地使用權(quán)的時(shí)間。雙方的權(quán)利和義務(wù)都比較明確，但缺點(diǎn)是租賃時(shí)間通常較長(zhǎng)，這可能需要考慮到租金的變化，可能需要簽訂增量租金來規(guī)避，并約定較高的違約金，比如10年后出租人如果不同意出租給我們，我們可以可以要求更高的罰款，以防止對(duì)方違約。關(guān)于土地使用權(quán)的租賃期限，土地使用權(quán)的最長(zhǎng)租賃期限是多少？能否依照《中華人民共和國(guó)法律》適用合同法關(guān)于租賃期限的有關(guān)規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效。然而，在這一問題上，法律界仍存在一些分歧。因此，我們建議項(xiàng)目公司應(yīng)該這樣劃分。如果直接從政府租賃土地，也就是說一級(jí)市場(chǎng)租賃可以是50年的工業(yè)用地；50年的教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地；40年的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)用地；50年的綜合或其他用地。以這種方式簽訂合同，但合同的一方必須是政府或土地管理部門。

此外，與任何組織簽訂的土地租賃合同期限不得超過20年。土地使用權(quán)租賃登記：《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定：“土地使用權(quán)租賃人依法租賃土地使用權(quán)的，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)自租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)租賃登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在租賃土地的土地登記卡上登記，并向承租人頒發(fā)其他土地權(quán)利證書?！庇纱丝梢?，登記是對(duì)其他權(quán)利的登記。集體土地使用權(quán)租賃：宅基地使用權(quán)租賃。目前，只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！鞭r(nóng)村村民出售、出租房屋后申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。”從這一規(guī)定可以看出，法律允許農(nóng)民出租房屋，但是否允許農(nóng)民出租宅基地使用權(quán)？在實(shí)踐中，由于農(nóng)民可以申請(qǐng)免費(fèi)宅基地建房，將他人的宅基地使用權(quán)出租的必要性和可能性不大；從法律的角度看，既然法律上沒有禁止，就應(yīng)該理解宅基地使用權(quán)是允許出租的，而允許出租不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，因此不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定。劃撥土地使用權(quán)租賃：國(guó)家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條規(guī)定：“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，繳納土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，“劃撥的土地使用權(quán)經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，辦理出讓手續(xù)后，方可出租。三是合作建站協(xié)議這種方式是我們與土地使用權(quán)人簽訂合作建站協(xié)議，約定我們合作建加油站，對(duì)方以土地作為合作方式，不參與管理，只指分紅，而股息的數(shù)額是以出售的天然氣數(shù)額為基礎(chǔ)的。

這種方式也是目前爭(zhēng)議最多的一種。由于天然氣銷售量的不同，雙方總是有爭(zhēng)議。好處是，在加油站建立初期，特別是手續(xù)不全，加油站不能正式運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，對(duì)我們還是比較有利的。目前我們建議，如果土地不能轉(zhuǎn)讓，擬采用的租賃方式可能爭(zhēng)議較少。你知道嗎