1、 土地使用期限屆滿如何處理。由于土地使用權(quán)是一種有期限的其他物權(quán)，土地所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不會導(dǎo)致所有權(quán)的喪失。因此，土地使用者應(yīng)當(dāng)在使用期限屆滿時將土地使用權(quán)返還給土地所有人，這是土地國家所有權(quán)的最終體現(xiàn)，也是土地有償、限時使用原則的具體體現(xiàn)。為了平衡土地使用者和土地使用者的利益，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條從以下兩個方面規(guī)定了土地使用權(quán)期限屆滿的法律后果：土地使用權(quán)規(guī)定的使用年限屆滿后續(xù)期使用權(quán)出讓合同土地使用者期滿需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期滿前一年內(nèi)申請續(xù)期，這是《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第一款規(guī)定的土地使用權(quán)續(xù)期的前提條件。土地使用者提出續(xù)期申請后，土地管理部門應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)盡快作出答復(fù)，并根據(jù)社會公共利益的需要，批準(zhǔn)除收回土地以外的土地。土地使用權(quán)的更新與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有相同的性質(zhì)，即土地使用權(quán)的更新也是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。唯一不同的是，對于土地使用權(quán)的續(xù)期申請，除根據(jù)社會公共利益退出外，出讓人應(yīng)予以批準(zhǔn)，但對于土地使用權(quán)的申請，出讓人沒有此項義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款規(guī)定，土地使用者未按照法定期限申請續(xù)期或者申請續(xù)期，國家根據(jù)社會公共利益的需要不予批準(zhǔn)續(xù)期申請的，國家無償收回土地使用權(quán)。國家是國有土地的所有者。國有土地使用權(quán)作為一種相對獨立的產(chǎn)權(quán)，只是國家在一定時期內(nèi)通過出讓的方式轉(zhuǎn)讓給土地使用者。土地使用者繳納土地使用權(quán)出讓金后，在一定期限內(nèi)取得土地使用權(quán)。出讓期限屆滿，土地使用者不再享有土地使用權(quán)。因此，由國家無償收回土地使用權(quán)，不附加任何條件。（二）國家無償收回土地使用權(quán)的，無償取得土地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)。

我國土地使用權(quán)期滿后的問題有兩種處理方式：一種是原土地使用者繳納一定數(shù)額的土地出讓金繼續(xù)使用土地；另一種是國家依法收回土地使用權(quán)，但土地上的建筑物、附著物不動產(chǎn)也是國家免費擁有的。二是土地使用年限在哪里？

1。房地產(chǎn)建設(shè)周期過長。

從開發(fā)商取得土地使用權(quán)開始，房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、銷售的正常過程一般需要2至3年，有的甚至需要3至4年?；蛘吒蟮慕ㄖ⒎侄鄠€階段開發(fā)。當(dāng)項目進入后期，土地使用年限將不同程度地“縮水”。在中國，地價飛漲，一些不良房地產(chǎn)企業(yè)通過高地價賺取利潤，風(fēng)險很小。有的土地甚至多次轉(zhuǎn)賣，延誤了開發(fā)，縮短了使用壽命。我國住宅用地的固定使用年限為70年，綜合用地的固定使用年限為40年/50年。轉(zhuǎn)售后，土地的使用年限肯定會縮水。但事實上，新房的土地使用年限往往在縮水。比如，2000年前后一些房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)過去了15年，項目還沒有完工；新項目的土地在進入房地產(chǎn)開發(fā)期之前已經(jīng)流轉(zhuǎn)了好幾次，土地使用權(quán)浪費了十多年。這種情況時有發(fā)生，并非特例。

3。資金匱乏，證照難，發(fā)展滯后。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，資金不到位的情況可能造成土地閑置。一些房地產(chǎn)項目也會因為相關(guān)證照辦理不好而閑置土地，繼續(xù)開發(fā)、銷售，直至資金到位、證照齊全。然而，土地使用權(quán)年限卻在閑置年限內(nèi)“縮水”。第三，如何判斷剩余土地的使用年限。為保證房屋產(chǎn)權(quán)期限，購房人在簽訂購房合同前，應(yīng)查驗開發(fā)商的五證，即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)開發(fā)許可證企業(yè)資質(zhì)證，看開發(fā)商的五證是否齊全。其中，《國有土地使用證》將規(guī)定房屋的土地使用年限，

注：①土地使用權(quán)出讓合同簽訂之日為房屋土地使用年限的起始日，不得以購房合同簽訂之日為土地使用年限的起始日；② 購房者需要核對土地使用單位、建設(shè)單位和銷售單位的五證是否與實際銷售單位相符。③ 建議購房者到發(fā)證機關(guān)網(wǎng)站查詢五證是否屬實，是否為二手房。

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