住房用地使用證是否可以變更的答案尚不確定，需要具體分析。比如，買受人未經(jīng)同意，不得將商品房用地變更為住宅用地，但在辦理土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，經(jīng)國(guó)土局同意，可以在新的土地使用證中變更土地用途。根據(jù)國(guó)土資源部第21號(hào)令第16條規(guī)定，以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途變更為商業(yè)、旅游、娛樂、商住用地的為此，土地使用者以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)下列條件：經(jīng)出讓人和規(guī)劃管理部門同意后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，并依法繳納土地出讓金改變了土地用途。（2） 《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）國(guó)務(wù)院28號(hào)文件明確規(guī)定，供應(yīng)土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)將土地用途、容積率等使用條件納入土地使用合同。土地使用者未按照約定條件使用土地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)上述法律、法規(guī)和政策，結(jié)合合同約定，國(guó)土資源部于2006年頒布實(shí)施了《國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓規(guī)范》，對(duì)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的適用范圍、操作程序等進(jìn)行了詳細(xì)分析，出讓金調(diào)整等方面對(duì)土地利用狀況的變化等土地利用方式進(jìn)行了詳細(xì)闡述。（1） 土地用途變更等土地利用條件的申請(qǐng)和批準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)報(bào)出讓人和規(guī)劃管理部門審查。

（2）按分類確定處理方法

根據(jù)復(fù)查結(jié)果，應(yīng)分別處理以下兩類案件：

1。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，或者法律、法規(guī)、行政法規(guī)明確規(guī)定改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，由市、縣辦理民政部門依法收回土地使用權(quán)并恢復(fù)使用。收回土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)出讓人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額按照剩余期間的土地使用權(quán)價(jià)格確定。

2。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同沒有約定，法律、法規(guī)、行政法規(guī)沒有明確規(guī)定必須收回國(guó)有土地使用權(quán)的，經(jīng)出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門）批準(zhǔn)，可以簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者新的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓金應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓期限和出讓金額進(jìn)行調(diào)整和重新核定。（3） 轉(zhuǎn)讓期限應(yīng)根據(jù)以下兩種情況確定：

1。城市規(guī)劃對(duì)土地利用有特殊限制或者對(duì)土地使用者有特殊要求的，可以按照原土地利用剩余期限或者更短期限確定土地利用期限。

2。沒有特別限制的，為方便土地使用，一般應(yīng)當(dāng)確定土地使用期限，并根據(jù)新的土地用途重新核定土地使用期限，但不得超過土地出讓的法定最長(zhǎng)期限。（4） 確定土地用途和出讓年限后，可以根據(jù)新老土地用途、出讓年限和核定的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，確定應(yīng)當(dāng)支付的土地出讓金。具體計(jì)算公式為：應(yīng)繳土地出讓金=變更批準(zhǔn)時(shí)新的土地使用條件下的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-變更批準(zhǔn)時(shí)原土地使用條件下剩余年度的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格國(guó)有建設(shè)用地出讓合同協(xié)議書或重新簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。（6） 土地使用權(quán)原所有人應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，及時(shí)支付土地使用權(quán)出讓金，并按規(guī)定辦理變更登記。

需要指出的是，未經(jīng)出讓人和規(guī)劃部門同意，原土地使用者不向出讓人和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)或者改變土地使用條件的，屬于違法行為，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的，由城市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對(duì)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的行為進(jìn)行查處。城市規(guī)劃部門責(zé)令改正或者拆除的，由違法責(zé)任人自行改正或者拆除；經(jīng)處罰同意改變用途或者提高容積率的，應(yīng)當(dāng)通知出讓人。出讓人接到規(guī)劃部門通知后，應(yīng)當(dāng)要求土地使用權(quán)人補(bǔ)足土地出讓金差價(jià)。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與出讓人簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。土地使用證的目的可以有效地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的完整性。因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，這表明房地產(chǎn)的“物權(quán)”包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。業(yè)主購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)?，F(xiàn)在開發(fā)商只把房子的所有權(quán)給了業(yè)主，土地使用權(quán)卻沒有給業(yè)主。保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及的土地使用權(quán)的法律效力?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效，未經(jīng)登記不得生效。”。沒有《國(guó)有土地使用證》，業(yè)主就沒有法律意義上的“土地使用權(quán)”。

3，能夠有效反映房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值

缺乏《國(guó)有土地使用證》的房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)嚴(yán)重縮水。根據(jù)《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，將自動(dòng)續(xù)期。這一規(guī)定使得原來只有70年的居住年限，得到“自動(dòng)”延長(zhǎng)。從而使“住宅”的私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，以法律的形式得以確立。但如果買的房子沒有《國(guó)有土地使用證》，就沒有土地使用權(quán)，更談不上“傳宗接代”，這樣的房子到底有多少價(jià)值。

土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)：

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及雙方身份證明應(yīng)提交國(guó)土部門。土地使用證轉(zhuǎn)讓所需材料：

1。轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議；

2。出讓人土地使用權(quán)證；

3。轉(zhuǎn)讓人房屋所有權(quán)證（校對(duì)原件并提交復(fù)印件）；

4。契據(jù)（校對(duì)原件并提交復(fù)印件）；

5。轉(zhuǎn)讓人身份證（校對(duì)原件并提交復(fù)印件）；

5；

6。其他國(guó)土資源部門要求的材料（一般只要求上述材料）。

提醒我們必須持有相應(yīng)的土地使用證，并在使用過程中繳納相應(yīng)的土地使用稅。如需了解更多相關(guān)法律問題，請(qǐng)咨詢律師事務(wù)所。你知道嗎