如何在購房前明確土地使用權(quán)，購房時(shí)應(yīng)特別注意土地使用權(quán)問題。關(guān)鍵點(diǎn)如下：

（1）并非所有住宅都是住宅用地。住房的“類型”是“住宅”，這并不意味著使用的土地是住宅用地。因?yàn)橥恋厥恰熬C合用地”，商品房和住宅仍可以按規(guī)劃建設(shè)，即商住樓。這些房子雖然能住，但土地使用年限不是70年，而是只有50年。（2） 土地使用權(quán)的期限不從申請(qǐng)房產(chǎn)證時(shí)起算。土地使用權(quán)期限自開發(fā)商取得土地之日起計(jì)算。開發(fā)商拿到土地，然后建設(shè)，最后交房，申請(qǐng)小產(chǎn)權(quán)證，至少需要2到3年的時(shí)間。因此，買受人取得的土地使用權(quán)期限，應(yīng)當(dāng)從上一期中扣除，剩余期限實(shí)際取得。（3） 爛尾樓的土地使用年限普遍大大縮短。在上世紀(jì)90年代開始的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，許多項(xiàng)目因缺乏后續(xù)資金而停工。此后，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，推向市場(chǎng)。房屋雖然可以改建，但土地使用權(quán)期限不能延長(zhǎng)。因此，該類房屋的土地使用權(quán)剩余期限僅為30年左右。（4） 住宅用地轉(zhuǎn)為非住宅用地。開發(fā)商雖然取得住宅用地，但改變土地用途并非不可能。根據(jù)法律規(guī)定，只要取得土地出讓人的同意，并經(jīng)國土規(guī)劃部門批準(zhǔn)，土地用途就可以改變。當(dāng)然，有關(guān)部門不會(huì)隨便同意開發(fā)商提出的改變土地用途的要求，但由于城市規(guī)劃的改變和一些房地產(chǎn)的長(zhǎng)期失敗，土地用途可能會(huì)發(fā)生改變。因此，我們經(jīng)常會(huì)遇到這樣的情況：房子預(yù)售時(shí)，土地是住宅用地，但拿到小產(chǎn)權(quán)證后，土地就變成了綜合用地。（5） 開發(fā)商的土地使用權(quán)違約責(zé)任。我國實(shí)行“房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)”制度，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和房屋占用的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押。由于法律實(shí)踐中存在土地用途變更或土地使用權(quán)縮水的情況，開發(fā)商的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情形區(qū)分：開發(fā)商在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，明確告知購房人土地用途和土地使用權(quán)出讓期限的，購房者不能要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，合同中明確約定了土地用途和期限，后來未經(jīng)買受人同意擅自變更的，無論是開發(fā)商主動(dòng)申請(qǐng)變更還是國土規(guī)劃部門授權(quán)變更，因合同的相對(duì)性，開發(fā)商應(yīng)向買方承擔(dān)違約責(zé)任。住房用地使用權(quán)需要多長(zhǎng)時(shí)間？

由于商品房的土地所有權(quán)屬于國家，買受人取得的只是房屋和房屋所占用的土地使用權(quán)（實(shí)際支付的房?jī)r(jià)包括這兩項(xiàng)），那么土地使用權(quán)能關(guān)系買受人的切身利益多久。根據(jù)不同用途，法律規(guī)定了不同的土地使用權(quán)使用年限，即住宅用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地或其他用地50年。

根據(jù)新頒布的物權(quán)法，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，將自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！笨梢?，住宅用地的所有人可以永久使用土地，并享有土地的永久使用權(quán)；對(duì)于非住宅用地（即50年和40年的土地），只規(guī)定了“依法處理”。未來如何規(guī)定非居住用地的續(xù)期仍不得而知，但根據(jù)《物權(quán)法》，可以得出非居住用地不會(huì)自動(dòng)續(xù)期為居住用地的結(jié)論。

面對(duì)如今大多數(shù)地方的房?jī)r(jià)，大多數(shù)人要花掉一半以上的積蓄才能買房。因此，買房前多了解一些總是對(duì)的。如果您在購買期間遇到任何爭(zhēng)議或需要進(jìn)一步了解，律師協(xié)會(huì)還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎