土地抵押需要哪些文件向銀行抵押土地，我們需要準(zhǔn)備貸款合同、抵押合同、同意抵押土地的授權(quán)書、身份證、銀行出具的抵押材料，以及土地證、地上物房產(chǎn)證等（土地證）而地上房產(chǎn)的房產(chǎn)證需到國土局辦理抵押手續(xù)）

抵押是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有部分房產(chǎn)，并以該房產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依法將財(cái)產(chǎn)折價(jià)，或者以拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押是以特定的事物為基礎(chǔ)的，是債務(wù)擔(dān)保的一種形式。主要保證債權(quán)人在不履行債務(wù)時(shí)享有優(yōu)先受償權(quán)，這種優(yōu)先受償權(quán)是通過抵押物的實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)化為價(jià)值來實(shí)現(xiàn)的，因此，抵押權(quán)是以抵押人所擁有的實(shí)物形態(tài)為抵押主體，不以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)和使用權(quán)為債務(wù)擔(dān)保方式的一種法律保護(hù)行為。首先，在國有土地使用權(quán)抵押中應(yīng)注意以下法律問題：。由于歷史原因，國有企業(yè)和集體企業(yè)占用和使用城市國有土地。上述企業(yè)只有使用權(quán)，無權(quán)處分這種無償劃撥的土地，更不用說將劃撥的土地作為抵押。土地使用權(quán)抵押的前提是：房地產(chǎn)開發(fā)商、企業(yè)只有與政府簽訂土地出讓合同，足額支付土地價(jià)款，取得土地使用證后，才能依法抵押其土地使用權(quán)，獲得銀行貸款或其他形式的資助。不具備上述法律條件的，土地使用權(quán)抵押無效。

3。抵押必須有書面文件。土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)法律的規(guī)定簽訂抵押協(xié)議。由于土地使用權(quán)抵押往往涉及到大量的資金，任何口頭約定都是草率的、不嚴(yán)重的，因此任何土地使用權(quán)抵押都應(yīng)形成文字和法律文書。

4。土地使用權(quán)抵押時(shí)，地上建筑物、其他附著物和全部權(quán)益一并抵押。因此，在簽訂土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列明地上建筑物及其附著物及其權(quán)益。

5。保險(xiǎn)。土地使用權(quán)抵押，地上有建筑物或者其他附著物的，抵押人應(yīng)當(dāng)為地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并在保險(xiǎn)單上注明抵押人是第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)當(dāng)長于抵押協(xié)議的期限。土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。如果是未?jīng)處理的土地或者土地使用權(quán)抵押上沒有建筑物的，應(yīng)當(dāng)先向土地管理機(jī)構(gòu)登記，再向房地產(chǎn)管理部門登記。土地使用權(quán)抵押上有建筑物或者其他附著物的，只需向房地產(chǎn)管理部門登記，申請其他權(quán)利憑證。

7。土地使用權(quán)抵押前，應(yīng)當(dāng)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。一般來說，抵押人抵押土地使用權(quán)是希望從銀行或金融機(jī)構(gòu)獲得貸款。金融機(jī)構(gòu)貸款金額的依據(jù)之一是土地使用權(quán)的價(jià)值。因此，抵押人在抵押前，應(yīng)當(dāng)向具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。根據(jù)評估報(bào)告，抵押人可以決定是否接受抵押。

8。董事會(huì)決議。抵押人為外商投資企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在抵押前提供董事會(huì)批準(zhǔn)抵押的決定，股東大會(huì)和董事會(huì)批準(zhǔn)抵押的決議由股份有限公司提供。

9。應(yīng)該請律師提供法律意見。為證明抵押人的主體資格、土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及土地使用權(quán)抵押全過程的合法性和可行性，保護(hù)抵押人的權(quán)益，抵押人應(yīng)當(dāng)聘請律師出具抵押法律意見書。土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證。由于土地使用權(quán)抵押涉及房地產(chǎn)抵押，標(biāo)的物重大，因此在簽訂土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國家公證處辦理公證。

11。處分抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請協(xié)助。抵押人未在抵押協(xié)議約定的期限內(nèi)履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期內(nèi)解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以依照國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物的土地使用權(quán)。抵押權(quán)人辦理土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向土地管理部門申請協(xié)助辦理抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

12。抵押貸款的結(jié)束。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或者因其他原因被解除的，由土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門解除抵押協(xié)議。

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