如何將土地成本分開，就是以土地使用費的形式每年繳納土地出讓金。國家專門部門制定地價評估機制和征收辦法，并負責征收。這樣，現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)制度，這種短期行為，就可以轉(zhuǎn)化為長期行為，才能更好地滿足可持續(xù)發(fā)展的要求。消費者買房時，只買地上的樓房。土地使用權(quán)不是70年一次性買斷，而是像供暖費、有線電視費一樣，他們每年都要交。此外，土地使用費應隨土地使用情況和市場情況而波動。既然土地屬于全民所有，就應該有一個社保區(qū)作為繳費基數(shù)，基數(shù)以上占用的面積就是繳費面積。如果根據(jù)地的住房面積不夠，可以獲得某種形式的住房補貼。該面積應折算為住房占用土地面積，在一定條件下也可簡化為住房面積。單位面積收費標準由有關(guān)部門制定。例如，可以與當年住房空置率、新建住房銷售情況等指標掛鉤，通過一定的公式計算。如果空置率過高，就意味著土地使用費偏低，這會增加土地使用費，即增加住房使用成本。如果新房銷售量低，就意味著住房使用成本高，土地使用費可以降低。原則上，家庭住房和商業(yè)網(wǎng)店房折算成建筑面積后，收費標準相同。

這種方法的核心是計時收費，計時收費的計算方法是占用面積乘以占用時間，再乘以單位面積收費標準。土地開發(fā)期間的費用由開發(fā)商承擔，收費對象將在房屋轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)讓。比如房子空置，費用由業(yè)主承擔。如果新房不賣，費用由開發(fā)商承擔。每年繳納土地使用費，可以大大降低目前的房價，緩解購房者的壓力。尤其對剛參加工作的年輕人有利，真正能一步到位實現(xiàn)住有所居。減少頻繁換房和重復裝修造成的浪費。而且，土地成本與房價分離后，地價差異對房價的影響基本可以消除。住房成本僅包括建筑及相關(guān)（設計、配套等）成本和相關(guān)稅費。它使全國各地的房價趨于統(tǒng)一，有利于房地產(chǎn)成本的透明化，使房地產(chǎn)開發(fā)的利潤趨于理性，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。錨的差異會導致土地使用費的差異，進而導致房屋使用成本的差異。通過市場優(yōu)化，配置不同的錨房。每年繳納土地使用費也會大大增加住房使用成本。有效打擊投機，降低空置率。同時，土地使用費按年繳納，時間直接計入土地使用費的計量，即計時收費。可以理解，土地使用費的測算方法是土地面積乘以占用時間。只要占用土地，就必須繳納土地使用費。因此，可以有效抑制閑置土地和囤積土地，提高土地利用效率。

住房具有保障民生的性質(zhì)，并非所有住房都需要繳納高額的土地使用費。因為土地是全民所有的，每個公民都應該有一定的土地使用權(quán)。這個數(shù)字可以通過全國平均住房，或其他評估機制獲得。此數(shù)量范圍內(nèi)的區(qū)域不需要繳納土地使用費，超出此數(shù)量的部分需要繳納土地使用費。這樣，才能消除商品房、經(jīng)濟適用房、各類經(jīng)濟適用房，甚至小產(chǎn)權(quán)房之間的差別。所有住房都可以統(tǒng)一管理。

土地使用費年薪制可以從根本上消除現(xiàn)行土地出讓制度的弊端，從根本上消除腐敗，促進廉政建設。取消一次性土地出讓金，還可以減少開發(fā)商前期投資和項目失敗的風險。同時，從取得土地之日起，可以促進開發(fā)商縮短建設周期，提高效率。住房建設用地與商業(yè)網(wǎng)點建設用地、停車場與公共設施建設用地的關(guān)系，由城市建設規(guī)劃部門協(xié)調(diào)。住房建設用地與基本農(nóng)田、工業(yè)用地、橋梁、鐵路、港口等大型基礎設施建設用地的關(guān)系，由國家有關(guān)部門協(xié)調(diào)。以上用地比例可在土地使用費中體現(xiàn)。

一些人可能會擔心，如果取消一次性土地出讓金，開發(fā)用地如何分配，是否會回歸計劃經(jīng)濟模式。對這個問題的仔細分析是不存在的。在現(xiàn)行體制下，如何分配和開發(fā)土地仍然是政府規(guī)劃部門的責任。開發(fā)商通過招投標取得開發(fā)權(quán)，并支付土地出讓金。取消一次性土地出讓金后，開發(fā)商仍可競拍地塊開發(fā)權(quán)。通過審查他們的資質(zhì)，評估他們的發(fā)展計劃，甚至收集公眾意見，政府可以選擇最好的開發(fā)商和發(fā)展計劃。開發(fā)商取得開發(fā)資質(zhì)后，應當接受政府和社會公眾的監(jiān)督，進行商業(yè)化經(jīng)營。有人擔心，如果實行土地使用年費征收，如何與現(xiàn)行制度銜接。已經(jīng)開發(fā)的項目或者已經(jīng)繳納土地出讓金的項目，很難將土地出讓金返還給開發(fā)商。對于已經(jīng)建成并居住了幾十年的房屋，退還的土地出讓金數(shù)額更難評估。因此，在一定時期內(nèi)，只有兩種制度可以并存：即取得土地使用權(quán)70年的房屋，在剩余期限內(nèi)不收取土地使用費。土地使用權(quán)到期后，將納入土地使用年費征收制度。這也使得類似青島市黃島開發(fā)區(qū)商品房土地證已經(jīng)過期，沒有政策可循的問題。

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