被拆遷房屋交易糾紛中應(yīng)注意的問(wèn)題被拆遷房屋與普通商品房存在一定的差異。這類(lèi)房屋的顯著特點(diǎn)是有交易期限，而且很多房屋權(quán)屬不明確，因此往往容易引發(fā)糾紛。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房時(shí)，應(yīng)擦亮眼睛，多觀察多了解，并注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第一種：被拆遷房屋價(jià)格大幅上漲，出賣(mài)人后悔出賣(mài)人不配合轉(zhuǎn)讓?zhuān)I(mǎi)受人無(wú)法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。這種糾紛是目前最常見(jiàn)的。由于房?jī)r(jià)上漲，原本幾十萬(wàn)的房子，現(xiàn)在市值上百萬(wàn)元，勢(shì)必造成賣(mài)房者心態(tài)不平衡，往往賣(mài)房者提出價(jià)格補(bǔ)貼。如果買(mǎi)方不同意，賣(mài)方將不配合轉(zhuǎn)讓?zhuān)I(mǎi)方只能起訴。

依法審理爭(zhēng)議將支持買(mǎi)方的主張，即賣(mài)方應(yīng)無(wú)條件處理轉(zhuǎn)讓事宜。因?yàn)榕涮?a href='http://m.shkps.cn/contract/327.html' target='_blank' data-horse>商品房合同是有效的，對(duì)雙方都有約束力。賣(mài)方在履行交貨義務(wù)時(shí)，應(yīng)協(xié)助買(mǎi)方辦理交接手續(xù)。不履行義務(wù)的，法院可以責(zé)令其履行義務(wù)。

作為買(mǎi)方的律師，打贏官司是肯定的，但作為賣(mài)方的律師，工作應(yīng)該是盡力調(diào)解，盡可能爭(zhēng)取被告的利益。

作為此類(lèi)糾紛，應(yīng)以誠(chéng)信為基礎(chǔ)。賣(mài)房人賣(mài)房子時(shí)，要考慮房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。按照賣(mài)房者的邏輯，如果成交過(guò)程中房?jī)r(jià)大幅下跌，賣(mài)房者是否也會(huì)獲利？顯然不是。因此，在此類(lèi)糾紛中，雙方當(dāng)事人應(yīng)本著誠(chéng)信原則，具有一定的冒險(xiǎn)意識(shí)。第二：突然限購(gòu)導(dǎo)致被拆遷房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法完成。

雖然配套商品房具備轉(zhuǎn)讓條件，但由于買(mǎi)受人原因（如限購(gòu)等），出賣(mài)人提出解除合同。

舉個(gè)例子，購(gòu)房者是2009年在上海買(mǎi)房的外地人。在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，并沒(méi)有說(shuō)限購(gòu)是在上海進(jìn)行的。由于配套商品房轉(zhuǎn)讓限定在5年內(nèi)，合同約定雙方辦理轉(zhuǎn)讓的時(shí)間為2013年12月30日前。過(guò)戶(hù)條件具備后，上海出臺(tái)了限購(gòu)政策，購(gòu)房者成為限購(gòu)對(duì)象，因此不可能過(guò)戶(hù)。

雖然法院支持賣(mài)方提出的限購(gòu)是不可抗力，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的主張，但未能實(shí)現(xiàn)的原因是任何一方無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法避免和無(wú)法克服的政策。雖然合同終止，但目前房?jī)r(jià)已漲至110萬(wàn)元，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方支付差價(jià)。換言之，賣(mài)方必須賠償買(mǎi)方近年來(lái)無(wú)法完成的交易的“損失”。因此，在簽訂此類(lèi)“拆遷房”交易合同時(shí)，必須注意因轉(zhuǎn)讓期限而導(dǎo)致的房地產(chǎn)升值或貶值的補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)。

第三類(lèi)：被拆遷房屋“一房?jī)少u(mài)”引發(fā)的糾紛。

如果房屋抵押，需要司法確認(rèn)來(lái)確認(rèn)抵押合同是否有效。按揭合同的效力是否優(yōu)于買(mǎi)賣(mài)合同是糾紛的內(nèi)容，需要律師來(lái)處理。

對(duì)于“一房?jī)少u(mài)”的類(lèi)型，主要要判斷兩份買(mǎi)賣(mài)合同的效力和保護(hù)順序：優(yōu)先辦理過(guò)戶(hù)登記的一方、優(yōu)先實(shí)際占有房屋的一方、優(yōu)先足額支付的一方、優(yōu)先受償?shù)囊环秸l(shuí)有優(yōu)先訂立合同等當(dāng)然，前提是兩份買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人是善意的。

對(duì)于有抵押權(quán)的房屋類(lèi)型，如果抵押權(quán)人是善意的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受保護(hù)。

此類(lèi)糾紛的最終法律解決是補(bǔ)救措施，而另一方一般會(huì)遭受很大損失。要避免這樣的損失，關(guān)鍵是事先要非常小心，要到房管局做一個(gè)全面的“搜查”，真正核實(shí)房地產(chǎn)沒(méi)有問(wèn)題，然后交易。第四條：買(mǎi)賣(mài)合同中一方當(dāng)事人死亡，在交易中，任何一方當(dāng)事人死亡，遇有不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的情況，可視為不可抗力，符合合同法規(guī)定的終止條件。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人有五種情形可以解除合同：

1。由于不可抗力，合同目的不能實(shí)現(xiàn)；

2。在履行期屆滿(mǎn)前，一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主債務(wù)；

3。一方遲延履行主債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的；

4。一方當(dāng)事人遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；

5。法律規(guī)定的其他情形。此外，在此類(lèi)糾紛中，繼承人不愿承擔(dān)合同權(quán)利義務(wù)的，交易合同也可以依法終止。第五種：拆遷房屋中突然出現(xiàn)許多“房主”

配套商品房來(lái)源于安置房，安置協(xié)議中不得明確安置人，由安置人提出對(duì)配套商品的權(quán)利。擅自處分其他共有人的權(quán)利，主張合同無(wú)效。

配套商品房交付權(quán)證一般只是拆遷安置協(xié)議書(shū)。如果拆遷政策是清點(diǎn)人數(shù)的，拆遷安置協(xié)議中要明確列出安置對(duì)象，讓購(gòu)房者清楚了解配套商品房的合適人選，不會(huì)遺漏合適人選。一般來(lái)說(shuō)，這種協(xié)議明確了“被拆遷房屋”的權(quán)利人，避免了此類(lèi)糾紛的發(fā)生。

但是，在目前的拆遷中，安置對(duì)象通常不明確，另一個(gè)安置對(duì)象很容易主張商品房的配套權(quán)。

對(duì)于此類(lèi)糾紛，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，法院一般不認(rèn)為銷(xiāo)售配套商品房無(wú)效，而是會(huì)保護(hù)配套商品房合同的效力，支持合同的繼續(xù)履行，協(xié)調(diào)分配原有“所有者”內(nèi)部的利益沖突。

結(jié)論：

對(duì)于這樣的“被拆遷房”，購(gòu)房者應(yīng)該更加開(kāi)明，因?yàn)檫@樣的房子比普通商品房有更多的“陷阱”。只有提前多做作業(yè)，多檢查，多理解，才能盡量避免這些“雷區(qū)”。希望通過(guò)本期的小技巧，能讓你選擇物美價(jià)廉的“拆遷房”。

以上內(nèi)容是對(duì)“拆遷房屋交易糾紛中的注意事項(xiàng)”問(wèn)題的回答。如果讀者需要法律幫助，歡迎閱讀律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢(xún)。你知道嗎