房屋征收評估存在哪些風險，被征收人如何處理？

I：評估機構(gòu)只對房屋周邊進行測量和評估，不進入房屋。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地調(diào)查，對被征收房屋進行調(diào)查，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外狀況的照片和其他影像資料，做好實地調(diào)查記錄，并妥善保管。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收人的房屋進行調(diào)查、調(diào)查時，被征收人不在場，房屋評估機構(gòu)只進行周邊測算，室內(nèi)外裝修、附件未登記。評估機構(gòu)以周邊估算數(shù)據(jù)作為被征收房屋價值的評估參考，因此評估結(jié)果明顯不合理。這就是為什么有些被征收人在家里看不到鑒定人就直接收到鑒定報告的原因。根據(jù)《辦法》，除非被征收人拒絕進行實地調(diào)查，否則發(fā)生這種情況是違法的。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第一款規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等進行評估評估方法在進行適用性分析后，選擇其中一種或多種方法對房屋進行價值評估。第十七條第二款規(guī)定，整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。印章不得代替簽名。

如果評估機構(gòu)出具的住戶評估報告中沒有對評估方法的說明，也沒有兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師的簽字，則不符合上述規(guī)定，評估機構(gòu)的評估程序明顯違法。在實踐中，簽名是被征收人需要重點關(guān)注的一個環(huán)節(jié)，用假名代替簽名、偽造簽名的情況并不鮮見。而評價方法的選擇將直接影響評價結(jié)果的多少，這一點需要特別注意。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門應當按照少數(shù)服從多數(shù)的原則組織被征收人投票，或者采取抽簽、抽簽等隨機方式，等

如果征收人不組織被征收人協(xié)商選擇鑒定機構(gòu)，或者直接通過多數(shù)被征收人決定的程序抽簽或者搖號選擇鑒定機構(gòu)，評估機構(gòu)的遴選程序不符合法律規(guī)定。

需要補充的是，590號令沒有直接規(guī)定選擇評估機構(gòu)的時間。各地有具體評估辦法的，按當?shù)匾?guī)定操作；沒有進一步規(guī)定的，可以在房屋征收決定公告前進行評估機構(gòu)的選擇。實踐中，各地選擇鑒定機構(gòu)的方法一般都比較詳細，被征收人在維權(quán)時應注意本地區(qū)的具體規(guī)定。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條的規(guī)定，房屋征收部門應當向委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋的情況，包括登記房屋的情況和認定、評估等未登記建筑物的處理結(jié)果有什么問題。據(jù)此，評估機構(gòu)出具的評估報告應該是對房屋整個面積的評估。在征收人沒有提供充分證據(jù)證明涉案房屋二樓為違法建筑的情況下，評估機構(gòu)不僅要對一樓進行評估，而且完全忽略二樓和三樓的存在。在實踐中，大量存在著“部分違法建設(shè)，全部不予補償”的現(xiàn)象，明顯侵害了被征收人的合法權(quán)益，需要引起廣大被征收人的高度重視。一旦評估報告出現(xiàn)這一漏洞，被征收人應及時收集二樓建筑是合法建筑或依法應當適當補償?shù)淖C據(jù)，并在評估報告的審查和專家鑒定中明確提出這一點。

V:預評估結(jié)果與評估結(jié)果直接生效

在一些棚戶區(qū)改造和舊城改造項目中，往往采用預征收和模擬簽約程序。此時，會有預評估這樣一個環(huán)節(jié)，即房屋征收決定作出前的評估。需要指出的是，這種程序順序的變更缺乏嚴格意義上的法律依據(jù)，政策性強，風險不可控。在接受預評估時，被征收人必須保持警惕。一是嚴格執(zhí)行正式評估的步驟和程序。二是明確要求征收人作出正式評估。他們不應輕易同意將預評估結(jié)果直接用作評估結(jié)果。至于收集者提出的“只是模擬評估，有一些問題可以先擱置”的說法，我們要堅決拒絕，不要輕易在相關(guān)文件上簽字，并注意記錄溝通過程中留存證據(jù)。社會穩(wěn)定風險評估是房屋征收決策的必要程序。通過風險評估，可以盡早發(fā)現(xiàn)影響征收項目社會穩(wěn)定的隱患，并采取有效措施加以化解。以上就是小編為你解答的所有問題。如果您還有其他問題，請訪問律師網(wǎng)在線法律咨詢。你也可以閱讀相關(guān)的法律知識。你知道嗎