房子過了一段時(shí)間就會(huì)被拆除，業(yè)主會(huì)拿到拆遷費(fèi)。關(guān)于拆遷成本的估算，法律有詳細(xì)規(guī)定。下面從技術(shù)方面簡要介紹了拆遷評(píng)估，并初步分析了拆遷評(píng)估中常見的問題及處理方法。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)的通知》《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)范（暫行）》和《關(guān)于印發(fā)的通知》《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》《關(guān)于印發(fā)的通知》<；北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）&根據(jù)《關(guān)于印發(fā)的通知》&根據(jù)《關(guān)于印發(fā)的通知》&根據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》&根據(jù)《關(guān)于印發(fā)的通知》&根據(jù)《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）&根據(jù)》；根據(jù)《關(guān)于印發(fā)的通知》<；北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>；根據(jù)《關(guān)于印發(fā)的通知》<；拆遷評(píng)估計(jì)算公式如下：

住宅拆遷補(bǔ)償價(jià)：（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房價(jià)）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋置換新價(jià)

非住宅房屋拆遷價(jià)格=位置價(jià)×K1×K2×K3×建筑面積+地上物體補(bǔ)償價(jià)

不難看出，計(jì)算公式中幾個(gè)關(guān)鍵值的確定直接影響拆遷評(píng)估，它取決于補(bǔ)償結(jié)果。比如基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)值，各級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)的下限和上限相差很大，每平方米建筑面積120-1200元不等，而非住宅區(qū)位價(jià)格的高低限差為每平方米建筑面積1000-2000元。在實(shí)際操作中如何把握？文件規(guī)定：“被拆遷房屋建筑面積為被拆遷房屋建筑面積權(quán)屬證書上標(biāo)明的建筑面積”。但在拆遷過程中，由于各種客觀原因，很多房屋沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證。如何應(yīng)對(duì)？對(duì)城市國有土地和農(nóng)村集體土地拆遷評(píng)估中常見的問題及處理方法進(jìn)行了初步分析。

1.1城市國有土地拆遷評(píng)估工作中常見問題及處理方法重建速度快，拆遷范圍廣。人民群眾將對(duì)各地的拆遷補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行比較。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)一方面要進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查，掌握各地區(qū)特別是拆遷對(duì)象附近地區(qū)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格水平，認(rèn)真分析區(qū)域因素和個(gè)別因素的影響，并積極與政府主管部門溝通，因?yàn)楦鲄^(qū)政府對(duì)該區(qū)拆遷補(bǔ)償價(jià)格水平有一個(gè)總體平衡和把握。

1.1.2被拆遷房屋建筑面積的確定；對(duì)已裝修的房屋，要核對(duì)現(xiàn)狀與房產(chǎn)證登記內(nèi)容是否一致。如有不同，應(yīng)詢問房屋所有人裝修時(shí)是否辦理過建設(shè)工程規(guī)劃許可證（主要是私房和非住宅單位）。有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》但與《房地產(chǎn)許可證》不符的（建設(shè)工程規(guī)劃許可證在《房地產(chǎn)許可證》之后），可以同時(shí)臨時(shí)申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，提醒房屋所有人到國土資源部門辦理并向房屋所在地房屋管理部門辦理確認(rèn)證明。重建期間未申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，只能根據(jù)房地產(chǎn)許可證上登記的數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估。

1.2農(nóng)村集體土地拆遷評(píng)估中常見問題及對(duì)策。造成建筑類型混亂，建筑密度高，居住情況復(fù)雜。根據(jù)《關(guān)于實(shí)施〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉的意見》第十五條規(guī)定，“被拆遷房屋的建筑面積，按照房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積計(jì)算。但在原集體土地上尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋拆遷，其建筑面積以實(shí)測(cè)的正式房屋面積為準(zhǔn)?！?/P>

1.2.2違法建筑面積的剝離

違法建筑面積的剝離可以從兩個(gè)方面考慮：一是從建筑工程技術(shù)的角度進(jìn)行核查，1188號(hào)文件中正式住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：（1）柱高大于2m，建筑面積7m2以上；（2）三面墻，正式門窗；（3）屋頂有保溫層。第二，從合法性的角度，看是否有宅基地和房屋審批文件。

自2003年8月1日（北京市人民政府令第124號(hào)）以來，《北京市集體土地和房屋拆遷管理辦法》為農(nóng)村集體土地的征地拆遷提供了政策依據(jù)。房屋拆遷評(píng)估中的其他問題——新價(jià)格置換估算。

目前，置換新價(jià)的計(jì)算依據(jù)是京國土房管街[2003]80號(hào)《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋置換新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》。你知道嗎