什么是公屋？公房拆遷補償應(yīng)注意哪些事項？一、 什么是公屋？所謂公有住房，是指與所有權(quán)屬于個人的私有住房相對應(yīng)的公有住房。它是中國特殊制度的產(chǎn)物。一般來說，個人沒有公有住房的所有權(quán)。公共住房使用者可以在法律允許的范圍內(nèi)行使對公共住房的占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和有限處分權(quán)。第二，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的不同，公共住房可分為以下三種類型：

（1）公共住房的直接管理是指由政府接管，國家負責(zé)新建、擴建、收購、出租和維修的住房，其中大部分是直接管理的由政府房地產(chǎn)管理部門管理，一小部分免租給單位。（2） 單位所有制住房是指單位和企業(yè)擁有的全民所有制、集體所有制的住房，俗稱企業(yè)所有制住房。（3） 行政事業(yè)單位以產(chǎn)權(quán)人身份分配或者出租給職工的房屋。一般來說，只有前兩種公房才能上市交易。公有房屋拆遷補償公有房屋產(chǎn)權(quán)人不應(yīng)區(qū)別于私有房屋產(chǎn)權(quán)人。住房產(chǎn)權(quán)可分為公有住房和私有公有住房。根據(jù)管理權(quán)的不同，可分為單位自管公房和直管公房。公房的管理一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理。房地產(chǎn)行政主管部門作為對公有住房直接負責(zé)的業(yè)主代表，依法行使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處罰權(quán)，取得與國家授權(quán)單位管理的公有住房一樣的《房屋所有權(quán)證》。

作為拆遷關(guān)系的主體之一，公房所有人的權(quán)益應(yīng)該像其他所有人一樣得到平等、公正的保護。在政策的制定和執(zhí)行中，要保持法律法規(guī)的嚴肅性和一致性?！豆坎疬w補償管理規(guī)定》不得與私房拆遷補償數(shù)額和利益分配方式不同，否則，它會被毀它違背了新《條例》保護拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的立法宗旨。公房拆遷補償遵循民事平等補償原則。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成不動產(chǎn)的所有權(quán)。房地產(chǎn)所有人依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在公共房屋租賃過程中，房地產(chǎn)所有人行使處分權(quán)和收益權(quán)，將占有權(quán)和使用權(quán)交給承租人，取得房地產(chǎn)所有人占有權(quán)和使用權(quán)的，必須支付相應(yīng)的價款——支付租金，這是一種雙重民事行為，具有同等的補償。

拆遷也是一種民事行為。在修訂過程中，新條例特別注重堅持民法通則確定的民事主體地位平等、自愿公平、平等補償?shù)拿袷略瓌t，平等保護民事主體的權(quán)益。因此，在拆遷過程中，房地產(chǎn)所有人應(yīng)當(dāng)取得被拆遷房地產(chǎn)的價值，包括區(qū)位價格和重置價格，使用人應(yīng)當(dāng)取得房屋使用權(quán)喪失的補償，包括過渡費、拆遷費等。承租人應(yīng)當(dāng)取得區(qū)價補償嗎？

承租人也應(yīng)該享受補償，但承租人享受的不是房屋的區(qū)價，而是房屋使用權(quán)的區(qū)價。由于拆遷，承租人搬出原小區(qū)，給生活帶來不便。因此，我們在制定過渡費、動遷費等拆遷費用標(biāo)準時，也應(yīng)該根據(jù)房屋所在區(qū)域價格的級差來確定補償，相應(yīng)的補償比例應(yīng)該體現(xiàn)在過渡費、動遷費的補償中，等等，對承租人來說，就是他們遭受了多少損失，會得到多少補償，更重要的是，應(yīng)該體現(xiàn)平等補償?shù)脑瓌t，而不是從房地產(chǎn)所有人應(yīng)有的利益中挖出一塊來補充承租人。公共房屋拆遷補償遵循意思自治、協(xié)商一致的民事原則。

房屋所有人獲得重置價格形成新的補償，位置價格補償給承租人。被拆遷人與承租人之間的租賃在拆遷補償后自動終止，違反了民事主體在民事活動中自愿平等、意思自治的原則，租賃雙方如有共識，不能接受補償，租賃合同也不能成立終止，現(xiàn)有公屋已被拆除。如何安置用戶？拆遷人應(yīng)當(dāng)將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給被拆遷人。產(chǎn)權(quán)交換的房屋由原承租人租賃，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。拆遷人提供的安置房，也可以進行等額、超值或者不足的交換，以查明雙方的差異，雙方應(yīng)根據(jù)雙向合同中權(quán)利義務(wù)平等的原則，結(jié)合情勢變更原則進行協(xié)商。公房是國家財產(chǎn)（或集體財產(chǎn)，本文僅將公房稱為國家財產(chǎn)），不能作為私有財產(chǎn)繼承。公共住房承租人只有居住權(quán)和有限的處分權(quán)。

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