1、 如何評價溫室的拆遷

一般來說，溫室拆遷的評價方法是審查拆遷人的房屋價值評估報告。評審的主要內(nèi)容是評審機(jī)構(gòu)是否合格，評審機(jī)構(gòu)是否依法遴選，評審機(jī)構(gòu)的評審方法是否正確，而房屋評估的時點是否在房屋征收決定估算表公布后?！?a href='http://m.shkps.cn/buchang/1.html' target='_blank' data-horse>國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，被征收房屋價值補(bǔ)償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法進(jìn)行評估確定。

對被征收房屋評估價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格鑒定專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中應(yīng)當(dāng)向社會征求意見。第二十條房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，采取多數(shù)決、隨機(jī)選擇等方式確定，具體辦法由省制定，自治區(qū)、直轄市。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地進(jìn)行房屋征收評估，任何單位和個人不得干預(yù)。二是拆遷時如何判斷房屋評估報告是否合理（1）檢查出具評估報告的主體是否合法，即評估機(jī)構(gòu)和評估人員是否具備相應(yīng)的資質(zhì)。

作為從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資格。他不僅需要取得營業(yè)執(zhí)照，還需要取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資格證書。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為一級、二級和三級。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十五條規(guī)定，各機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。其中需要指出的是，根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第十二條第二款規(guī)定，臨時期限內(nèi)具有三級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得從事城市房屋拆遷房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，暫定期限為自新設(shè)之日起一年。

同時，以估價機(jī)構(gòu)名義進(jìn)行估價活動并出具估價報告的估價人員，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，取得本機(jī)構(gòu)工作人員的《專職注冊房地產(chǎn)估價師證書》。為了保證評估結(jié)果的公正性和透明度，減少不當(dāng)干擾（特別是來自政府的干擾），必須從評估機(jī)構(gòu)選擇的源頭入手，嚴(yán)格規(guī)范管理，《征收與補(bǔ)償條例》第二十條而《國有土地上房屋征收與評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第二十條四條均規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由多數(shù)決定、隨機(jī)抽取等方式確定，“不能由征收人指定，協(xié)商是確定鑒定機(jī)構(gòu)的必要工作程序。（3） 房屋征收評估報告的形式和內(nèi)容是否符合法律規(guī)定，完整的評估報告應(yīng)當(dāng)包括致委托人的函件、評估人的陳述、評估假設(shè)和資格、評估結(jié)果報告四個部分。內(nèi)容的缺失和不完整將導(dǎo)致評估報告不合格。最重要的是要有估價公司的公章和不少于兩名專職注冊房地產(chǎn)估價師的簽字，且不得用印章代替簽字。因此，對《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十一條和《估價辦法》第十七條第二款作了明確規(guī)定。此外，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)堅持客觀、公正、獨立的原則，不受任何第三方的干涉。根據(jù)市場比較法等評估方法，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)符合《征收與補(bǔ)償條例》第十九條的要求，即“被征收房屋價值的征收補(bǔ)償不得低于被征收人同類房地產(chǎn)的市場價格”征收決定公告之日被征收的房屋”。

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