案例概述

秦先生早年來北京工作。1993年，他在海淀區(qū)某村張女士的宅基地上買了一套房子。雙方當(dāng)著村委會的面寫了一份買賣協(xié)議?？們r(jià)是36000元。合同簽訂當(dāng)天，他付款交房。由于宅基地使用證暫時(shí)不能更名，仍登記在張女士名下。雙方和平相處到2014年。2014年，根據(jù)政府規(guī)劃，秦先生所在的村莊被納入征收范圍。張女士知道后，找到秦先生，說房子賣的時(shí)候價(jià)格這么低，現(xiàn)在她希望雙方能分享拆遷的利益。秦先生當(dāng)即表示反對。張女士還說，秦先生不是村里的村民，買不到宅基地。由于雙方的房屋買賣協(xié)議無效，張女士只需返還秦先生的購房款3.6萬元，所有拆遷利益應(yīng)歸張女士所有。

秦先生認(rèn)為，協(xié)議是在村委會在場的情況下簽訂的，而且還有村委會的印章。合同怎么會無效呢？另外，他買了3套房子，又改擴(kuò)建了8套房子。如果合同無效，需要全部退還。而且，1997年，秦先生將戶口遷到了本村，交易至今已有20多年，已經(jīng)過了法律規(guī)定的最高訴訟時(shí)效。

在訴狀中，張女士將秦先生起訴至法院，要求確認(rèn)雙方宅基地上的房屋買賣合同無效。律師指出，農(nóng)村宅基地上的房屋銷售不同于普通商品房和二手房的銷售。根據(jù)《土地管理法》和《物權(quán)法》，農(nóng)村宅基地屬于村集體。村集體組織中的村民只有宅基地使用權(quán)，宅基地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，宅基地上的房屋買賣應(yīng)當(dāng)符合《土地管理法》和《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，否則買賣合同可能因違反法律、行政法規(guī)而無效。然而，并不是所有的宅基地房屋買賣合同都是無效的，也有例外。

律師說，在實(shí)踐中，合同生效的情況通常有以下幾種：一種是合同簽訂后，買受人將戶口遷往村里。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，本合同在集體范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，是真實(shí)有效的?；蛘咄恋氐男再|(zhì)改變了。比如，由于被征收土地的性質(zhì)已由農(nóng)村集體所有制轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，相關(guān)法律并未對國有土地上房屋購買者的身份進(jìn)行限制。因此，土地性質(zhì)變更為國有土地后，相應(yīng)的房屋買賣合同也將生效。另一種情況是，房子被很多人賣了，最后的買主是村里人，他們符合購買宅基地上房子的條件。那么這一系列的房屋買賣合同就是有效的了。

結(jié)合本案，秦先生雖然在簽訂合同時(shí)不是村民，但他于1997年將戶籍遷到村里，符合村集體內(nèi)部宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。張女士和秦先生的房屋買賣是雙方的真實(shí)意思表示，因此合同合法有效。律師說，雖然這樁買賣已經(jīng)有20多年了，但此案還沒有通過訴訟時(shí)效。確認(rèn)合同無效是一種成立權(quán)，不受訴訟時(shí)效的限制。

如果秦先生沒有將戶口遷到村里，訴訟期間土地性質(zhì)沒有改變，那么張女士和秦先生簽訂的房屋買賣合同無效。根據(jù)合同法規(guī)定，合同無效后，應(yīng)當(dāng)返還合同取得的財(cái)產(chǎn)；無法返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。張女士需要退還秦先生的購房款，包括房屋擴(kuò)建的折扣補(bǔ)償款。同時(shí)，秦先生和張女士在合同中均存在過錯(cuò)，雙方根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。你知道嗎