1、 現(xiàn)實中，如果政府以土地儲備為由征收土地，能否確定土地儲備的公益性？目前，公共利益作為征收主體在實踐中容易被濫用。個別政府以“舊城改造”為名進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，引發(fā)爭議。從法律規(guī)定上看，純商業(yè)利益明確排除在征收范圍之外。然而，個別商業(yè)發(fā)展項目確實包含公共利益因素。間接公共利益在很大程度上是社會所需要的，也是行政機(jī)關(guān)所鼓勵的。這些項目是屬于公共利益還是商業(yè)利益？要從商業(yè)利益是否包含公益性因素、公益性在總體構(gòu)成中的比重、社會是否急需公益性、公共政策是否倡導(dǎo)公益性等方面進(jìn)行綜合判斷。筆者認(rèn)為，土地儲備的具體用途在儲備時還沒有確定，因此無論是從行政管理的角度，還是從土地利用的不確定性角度，都不容易否定土地儲備的公益屬性。二是如何認(rèn)定被征收房屋的性質(zhì)？如何認(rèn)定被征收房屋的性質(zhì)是實際工作中經(jīng)常遇到的問題。比如，在商品房的房屋征收中，登記的是房屋，但在實際操作中，很多都是墊底的，用于經(jīng)營。這種登記就是房屋，而房屋的商業(yè)用途如何補(bǔ)償，現(xiàn)在還沒有法律法規(guī)有具體規(guī)定，這在實踐中是有爭議的。為此，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真做好城市房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》，規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)為住宅但營業(yè)執(zhí)照已被吊銷的商品房，給予補(bǔ)償“依法取得的，在補(bǔ)償方面，各地可以根據(jù)經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限和納稅情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！边@一規(guī)定可以作為審查行政行為合法性的賠償依據(jù)。具體來說：

1。房產(chǎn)證上登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù)；

2。房屋性質(zhì)發(fā)生變化的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請變更登記。規(guī)劃國土部門認(rèn)定該房屋為住宅，實際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅進(jìn)行補(bǔ)償安置；規(guī)劃國土部門認(rèn)定該房屋為住宅，取得營業(yè)執(zhí)照的除外依法用于商業(yè)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照住所給予補(bǔ)償安置，并根據(jù)經(jīng)營狀況、經(jīng)營期限、納稅等實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。三是被征收房屋如何評估？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由多數(shù)決定、隨機(jī)選擇等方式確定，具體辦法另行規(guī)定由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商是確定評估機(jī)構(gòu)的首選方式。被征收人在規(guī)定時間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者協(xié)商后未達(dá)成協(xié)議的，才能通過多數(shù)決等方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方式確定評估機(jī)構(gòu)的，違反法定程序，作出的評估報告不予采納。在評估價格方面，2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以“不低于被征收房屋同類房地產(chǎn)市場價格”為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。為了理解這一規(guī)定，應(yīng)明確以下幾點：

1。市場價格是補(bǔ)償?shù)牡拙€，補(bǔ)償可以高于或等于市場價格，但不能低于市場價格；

2。價格基準(zhǔn)日為“房屋征收決定公告日”；

3。相似性是指地理位置、用途、權(quán)利性質(zhì)、等級、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的組合。市場價格是指被征收房屋評估時點同類房地產(chǎn)的成交均價；

5。在確定市場價格時，應(yīng)排除偶然因素和異常因素。你知道嗎