農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓合同存在哪些違法問題？

十七屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）強(qiáng)調(diào)：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有制性質(zhì)土地，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民的土地承包權(quán)益?！钡越ㄔO(shè)農(nóng)業(yè)園區(qū)、生態(tài)園區(qū)為旗號(hào)，個(gè)體承包人、分包商變相在承包耕地上從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，或者擅自在承包耕地上修建農(nóng)房，再以分包商的名義實(shí)施分包承包，賺錢后帶錢逃跑。這種行為嚴(yán)重違反國(guó)家耕地政策，造成耕地嚴(yán)重流失。這種違法行為在簽訂和履行土地承包合同或土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分包合同過程中容易出現(xiàn)。

例如，幾年前，一個(gè)村莊的村民a將一個(gè)村莊的集體承包土地轉(zhuǎn)包給了其他地方的承包商B。承包人B在承包標(biāo)的土地上建設(shè)所謂的××生態(tài)園（實(shí)際上是100多個(gè)農(nóng)家院），使耕地完全喪失農(nóng)資價(jià)值；建成后，農(nóng)家院重新承包給城鎮(zhèn)居民（分包費(fèi)一次性支付，實(shí)質(zhì)上是銷售），與城鎮(zhèn)居民簽訂××生態(tài)園分包合同。在村委會(huì)與村民a簽訂的集體土地承包合同中，雖然約定集體土地轉(zhuǎn)包需經(jīng)村委會(huì)同意，但承包人B擅自將屬于耕地性質(zhì)的集體土地用于××生態(tài)園建設(shè)，并在轉(zhuǎn)包合同中約定土地用途為建設(shè)××生態(tài)園。顯然，集體土地承包合同中的約束性條款根本沒有發(fā)揮應(yīng)有的約束作用。具體而言，上述集體土地承包合同存在重大缺陷：沒有約定村委會(huì)履行合同的監(jiān)督條款，喪失了a村日后簽訂分包合同的監(jiān)督職能；a村與B承包商簽訂的××生態(tài)園建設(shè)合同也存在重大缺陷：××生態(tài)園的概念沒有明確界定，特別是集體土地是否可以用于非農(nóng)業(yè)用途，耕地項(xiàng)目建設(shè)和合同履行是否必須由村委會(huì)監(jiān)督，都沒有明確規(guī)定。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分包中也存在著承包主體資格、土地承包費(fèi)支付等問題，如村委會(huì)成員組織設(shè)立自然人發(fā)起的農(nóng)民專業(yè)合作社等。根據(jù)法律規(guī)定，合作社無權(quán)處分屬于村民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但合作社通過與承包人簽訂分包合同，擅自將村里的一塊土地轉(zhuǎn)讓給對(duì)方。顯然，這在法律上是無效的合同。同時(shí)，農(nóng)村土地確權(quán)，村民成為本行政村農(nóng)民專業(yè)合作社的股東。按照規(guī)定，農(nóng)民專業(yè)合作社年收入的70%作為農(nóng)民專業(yè)合作社的分紅，每年年底按照農(nóng)民專業(yè)合作社股東持有的股份進(jìn)行分紅。也就是說，承包費(fèi)將是村民一年內(nèi)較大的收入。但通過對(duì)大量土地承包、分包合同的研究發(fā)現(xiàn)，合同中一般只規(guī)定了承包費(fèi)的數(shù)額和支付方式、時(shí)間，而沒有明確未按時(shí)足額支付承包費(fèi)的補(bǔ)救措施。如合同規(guī)定，承包費(fèi)按年支付，承包人應(yīng)在一年內(nèi)將土地分割經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給多人，并在分包人合同期內(nèi)一次性收取全部承包費(fèi)（或利潤(rùn)轉(zhuǎn)讓）后攜款潛逃。對(duì)于這種可能的后果，合同通常缺乏預(yù)防和限制措施。對(duì)此，工商部門要加強(qiáng)合同監(jiān)督管理，提前宣傳政策法規(guī)，及時(shí)了解合同簽訂情況，引導(dǎo)雙方規(guī)范簽訂行為。其中，要努力引導(dǎo)合同雙方在簽訂合同時(shí)嚴(yán)格限制自由分包行為，明確規(guī)定第一承包人要分包，必須經(jīng)村委會(huì)或村民代表大會(huì)批準(zhǔn)；必須經(jīng)村委會(huì)或村民代表大會(huì)同意第一承包人村民代表大會(huì)可以分包給分包人，分包合同也應(yīng)當(dāng)在村委會(huì)的監(jiān)督下簽訂；分包合同中，不得約定一次性支付承包費(fèi)，并約定，一旦第一承包人消失或潛逃，分包人必須承擔(dān)第一承包人向村委會(huì)承諾的支付承包費(fèi)的義務(wù)。

工商部門要通過積極宣傳和溝通，讓農(nóng)民充分了解國(guó)家耕地政策和相關(guān)法律，提高對(duì)變相開發(fā)房地產(chǎn)等違法行為的識(shí)別能力，以利于監(jiān)督農(nóng)民利用土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓的違法行為。要努力暢通申訴舉報(bào)渠道，會(huì)同當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)職能部門，及時(shí)掌握合同違法動(dòng)向，及時(shí)制止和處罰合同違法行為。要加強(qiáng)對(duì)土地承包、分包的檢查，通過行政指導(dǎo)規(guī)范土地承包、分包行為，起草和推廣相關(guān)合同示范文本。上述內(nèi)容是對(duì)“農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓合同違法問題”的回答。如果讀者需要法律幫助，歡迎使用律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎