目前，我國國有土地使用權(quán)出讓方式主要有協(xié)議出讓、競價(jià)出讓、拍賣出讓和掛牌出讓四種。在這四種方式中，招拍掛是公開競爭的，一般不存在低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象。由于協(xié)議出讓中沒有引入競爭機(jī)制，誰來使用土地，特別是土地出讓金的確定，存在主觀因素。非法低價(jià)（含無償）出讓主要發(fā)生在土地協(xié)議出讓中，因此規(guī)范協(xié)議出讓的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)非常重要。從上述規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓的最低價(jià)，協(xié)議出讓的最低價(jià)是衡量國有土地使用權(quán)是否低價(jià)出讓的標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)際工作中，由于出讓土地的類型、用途和土地利用條件的不同，僅靠上述原則確定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來衡量是否低價(jià)出讓國有土地還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。一方面可操作性不強(qiáng)，土地出讓可能是新增建設(shè)用地的直接協(xié)議出讓；另一方面可能是原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交土地出讓金；另一方面可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓。

在不同的情況下，地價(jià)的內(nèi)涵是不同的，土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有很大的不同。

首先，僅按基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定不同用途的協(xié)議出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，不能滿足不同土地條件下土地出讓價(jià)格的需要，操作難度大，這使得一些地方公布的協(xié)議轉(zhuǎn)讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)形同虛設(shè)。其次，具體出讓土地的地價(jià)內(nèi)涵往往與協(xié)議出讓土地的最低地價(jià)內(nèi)涵不一致，二者不具有可比性。如果以協(xié)議方式確定土地出讓金，可能導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失，侵害原土地使用者權(quán)益。第三，根據(jù)《國土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權(quán)價(jià)款可以作為企業(yè)權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償用地的，按照出讓土地使用權(quán)價(jià)款與劃撥土地使用權(quán)價(jià)款的差額計(jì)算出讓金，不適用于按上述文件確定的協(xié)議轉(zhuǎn)讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)。

協(xié)議出讓的最低價(jià)不能簡單地按基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定，而應(yīng)根據(jù)具體的土地類型和地價(jià)內(nèi)涵進(jìn)行分類。確定新的建設(shè)用地出讓協(xié)議的最低價(jià)。協(xié)議出讓的新增建設(shè)用地，取得的土地可以是原地、毛地、成熟地。原土地主要是指已辦理用地審批手續(xù)但未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整的土地。征地過程中的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、稅費(fèi)等征地費(fèi)用，由土地使用者支付。地價(jià)的核定應(yīng)為土地增值費(fèi)，即土地所有權(quán)收益和土地凈收益。當(dāng)然，土地出讓金不同于新增建設(shè)用地使用費(fèi)。土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向國家支付的總價(jià)。新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，是指國務(wù)院或者省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用時(shí)，向以出讓方式取得新增建設(shè)用地的市、縣人民政府征收的土地平均純收入。雖然支付主體和性質(zhì)不同，但國土資源部根據(jù)全國城市土地分類、城市土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)級別確定新增建設(shè)用地的征收標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)的制定方法與征收目的和土地用途相似轉(zhuǎn)讓費(fèi)。因此，新建建設(shè)用地最低價(jià)的確定可以作為依據(jù)。

根據(jù)《新增建設(shè)用地土地使用費(fèi)征收使用管理辦法》，新增建設(shè)用地依法納入有償供地的比例約為60%，以此確定平均純收入征收定額標(biāo)準(zhǔn)。因此，協(xié)議出讓最低價(jià)的確定可按以下公式計(jì)算：協(xié)議出讓最低價(jià)=新增建設(shè)用地?cái)?shù)量補(bǔ)償費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為總用地和有建設(shè)條件的成熟土地的60%。協(xié)議出讓最低價(jià)格的確定，可以綜合考慮基準(zhǔn)地價(jià)和原土地出讓最低價(jià)格加上相應(yīng)的土地開發(fā)費(fèi)。地價(jià)是一個(gè)有機(jī)的整體。按土地構(gòu)成劃分土地出讓金是片面的，在使用上也有局限性。一般只適用于工業(yè)用地，不適用于商住用地。但是，建立新的建設(shè)用地（工業(yè)用地）出讓的最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是一種有效途徑。

新增商住用地的，以基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)確定最低協(xié)議出讓價(jià)格；出讓原地和原地的，從基準(zhǔn)地價(jià)中扣除相應(yīng)的平均征地費(fèi)和開發(fā)費(fèi)價(jià)格。企業(yè)改制涉及協(xié)議確定劃撥土地使用權(quán)出讓的最低價(jià)格。根據(jù)《國土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，企業(yè)改制過程中需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為有償土地的，出讓金按照出讓土地使用權(quán)價(jià)款與劃撥土地使用權(quán)價(jià)款的差額計(jì)算。據(jù)此計(jì)算的土地出讓金可低于標(biāo)定地價(jià)的40%。對于企業(yè)改制涉及的土地出讓金補(bǔ)繳，不能作為衡量國有土地低價(jià)出讓的標(biāo)準(zhǔn)。

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