土地出讓合同是否有效。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人作為出讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付價(jià)款的行為。中國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度。《土地管理法》第十二條規(guī)定：“依法變更土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十一條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時(shí)，向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)變更登記，持變更房屋權(quán)屬證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，由同級(jí)人民政府土地行政主管部門核定，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，由人民政府換發(fā)或者涂改土地使用權(quán)證。”在實(shí)際的土地使用權(quán)交易中，往往存在以下幾種情況：

1。簽訂出讓合同時(shí)，出讓人未取得土地使用權(quán)出讓證書；

2。合同簽訂后，一方或雙方未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；

3。出讓人與多個(gè)受讓人就同一塊土地簽訂出讓合同。如果雙方在這些案件中存在爭(zhēng)議，如何確定轉(zhuǎn)讓合同的效力和土地使用權(quán)的歸屬?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第三十九條規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同，土地使用權(quán)出讓金全部繳納完畢，取得土地使用權(quán)證……”這種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述法律規(guī)定是土地使用權(quán)出讓的強(qiáng)制性規(guī)定。出讓人未取得土地使用權(quán)證書的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。《合同法》第五十二條第五款規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)視為無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同是有效的。根據(jù)我國(guó)民事立法的理論和具體規(guī)定，物權(quán)變動(dòng)采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即債權(quán)合同加登記的原則。在這種模式下，債權(quán)登記行為和債權(quán)合同是兩個(gè)獨(dú)立的行為。登記行為只是物權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓的證明。其功能是確定標(biāo)的物登記時(shí)物權(quán)變動(dòng)的期限，屬于合同的履行，不屬于合同的生效要件。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條是關(guān)于土地使用權(quán)權(quán)屬變更的強(qiáng)制性規(guī)定，針對(duì)的是登記行為而不是債權(quán)合同。出讓人未取得土地使用權(quán)證書，與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)。因此，轉(zhuǎn)讓方無(wú)法履行合同，合同本身的效力不受影響。筆者贊同這一觀點(diǎn)的理論分析和法律解釋，但不認(rèn)同其結(jié)論。

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