《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l第二款規(guī)定：“當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的30%，一般可以認(rèn)為是《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“超過(guò)造成的損失”。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》和《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》，逾期付款造成的實(shí)際損失可參照銀行逾期貸款利率計(jì)算。

目前，土地出讓合同約定的違約金（滯納金）一般按每天千分之一計(jì)算，逾期貸款利率一般按每天2.1%或高于貸款基準(zhǔn)利率水平30%-50%計(jì)算。如果按每天2.1%計(jì)算，也就是說(shuō)增加30%，每天的違約金只有2.73%。

舉例：假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)尚欠土地出讓金5億元，土地出讓合同約定“逾期付款的，每日按滯納金的千分之一承擔(dān)”。根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)企業(yè)每年需繳納滯納金1.825億元，但根據(jù)法律規(guī)定，滯納金每年僅造成4982.25萬(wàn)元的損失（見(jiàn)下表），約定的滯納金已明顯超過(guò)法定滯納金損失。土地出讓的方式有哪些？

1。投標(biāo)？

國(guó)家出讓一塊土地，并以招標(biāo)公告的方式通知房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司制作招標(biāo)文件，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)公司的資質(zhì)、信譽(yù)、資金實(shí)力、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、投標(biāo)價(jià)格、付款方式等因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，決定哪個(gè)單位中標(biāo)。因?yàn)檫@樣有人為因素，黑箱操作還是有空間的。

2。拍賣(mài)這種方法很簡(jiǎn)單。國(guó)家公布土地情況，約定拍賣(mài)日期。所有感興趣的開(kāi)發(fā)商都來(lái)交拍賣(mài)押金，然后就可以參加拍賣(mài)了。不管是誰(shuí)在現(xiàn)場(chǎng)喊高價(jià)，都會(huì)把它拿走，其他什么都不會(huì)考慮。雖然這種方法簡(jiǎn)單，不易暗中操作，但由于自由競(jìng)價(jià)，價(jià)格無(wú)法控制?，F(xiàn)在市場(chǎng)上，那么多地王一級(jí)的地價(jià)幾乎都是通過(guò)拍賣(mài)產(chǎn)生的。

3。掛牌方式是國(guó)家公開(kāi)出讓土地，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將自己的報(bào)價(jià)和方案送達(dá)指定地點(diǎn)。上市期間，其他公司仍可自行修改或重新提交報(bào)價(jià)及方案。在上市期結(jié)束時(shí)，最終公司是土地所有者。

4。收購(gòu)

以上三種方式都是國(guó)家承認(rèn)的。按照道理，土地不能私下交易，但有些人手里有土地，卻沒(méi)有開(kāi)發(fā)的實(shí)力，或者只是想轉(zhuǎn)手。這樣，開(kāi)發(fā)商就可以通過(guò)用地收購(gòu)公司，將土地轉(zhuǎn)讓到自己手中。這種方式在市場(chǎng)上并不鮮見(jiàn)，但也有很多信息陷阱。每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都更加謹(jǐn)慎，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、收購(gòu)是土地出讓的四種主要方式。

如果讀者需要法律幫助，歡迎來(lái)到律霸進(jìn)行法律咨詢(xún)。你知道嗎