設(shè)計(jì)方案土地流轉(zhuǎn)近年來(lái)，一些城市開展了設(shè)計(jì)方案土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)探索。所謂方案出讓，是指在土地出讓前，政府明確城市設(shè)計(jì)、建設(shè)項(xiàng)目方案、功能運(yùn)行、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求等相關(guān)條件，作為土地出讓的前提條件納入土地出讓合同。受讓人取得土地后，必須按照合同約定的條件進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，并落實(shí)有關(guān)條件和要求。根據(jù)方案的不同，土地出讓可分為四種類型：城市設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、基礎(chǔ)設(shè)施條件和功能運(yùn)行要求。有了方案出讓，可以有效提高城市建設(shè)質(zhì)量，提高土地利用綜合效益，但在推進(jìn)過(guò)程中也遇到了一些問題。計(jì)劃轉(zhuǎn)讓有什么問題？方案編制標(biāo)準(zhǔn)有待提高。轉(zhuǎn)會(huì)規(guī)則并不嚴(yán)格。監(jiān)管機(jī)制仍然缺乏。在已實(shí)施的四個(gè)方案中，只有部分城市有編制城市設(shè)計(jì)方案的規(guī)范性文件指導(dǎo)。對(duì)于有運(yùn)營(yíng)管理和基礎(chǔ)設(shè)施的方案編制，相關(guān)編制指南不完善。主要表現(xiàn)在：方案編制主體不明確，方案深度標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，方案指標(biāo)要求過(guò)于嚴(yán)格，方案編制方法不夠科學(xué)。同時(shí)，現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓規(guī)則還需要進(jìn)一步明確。部分城市的出讓方可能利用方案出讓的特點(diǎn)，故意設(shè)置嚴(yán)格的限制門檻，避免公開競(jìng)爭(zhēng)，變相劃定前期投資標(biāo)的。目前，出讓方選擇方案地塊出讓方式時(shí)，隨機(jī)性較大。這就產(chǎn)生了兩個(gè)問題：一是出讓方式不合理，最終找不到最佳出讓企業(yè)，地塊帶來(lái)的方案難以實(shí)施；二是部分出讓人選擇競(jìng)價(jià)供地時(shí)，通過(guò)設(shè)置評(píng)標(biāo)資格變相限制競(jìng)爭(zhēng)，從而使意向企業(yè)獲得土地征用的優(yōu)勢(shì)，阻礙了土地流轉(zhuǎn)的公平公正。根據(jù)目前的審批流程和工作規(guī)則，部分城市只有在建設(shè)方案經(jīng)規(guī)劃部門審批后，才能以建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案出讓土地。但是，對(duì)于政府部門編制的建設(shè)方案，在沒有明確受讓人的情況下，相關(guān)部門一般不批準(zhǔn)建設(shè)方案，這給我麻煩的這類土地的出讓帶來(lái)了一定的困難。此外，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制。一些限制往往附加到地塊與方案轉(zhuǎn)讓。由于缺乏明確的目標(biāo)和量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，即使寫入轉(zhuǎn)讓合同，也往往因目標(biāo)不明確而難以實(shí)施?！斗桨浮分械囊恍┱{(diào)劑要求是由幾個(gè)相關(guān)職能部門在調(diào)劑前提出的，但在后續(xù)監(jiān)管過(guò)程中，由于沒有相應(yīng)的職能部門，往往難以有效落實(shí)這些要求。地塊出讓后，即使發(fā)現(xiàn)部分項(xiàng)目未按方案要求開發(fā)經(jīng)營(yíng)，由于缺乏相應(yīng)的處罰措施，出讓人也難以有效監(jiān)管。如何制定有計(jì)劃的調(diào)動(dòng)計(jì)劃？目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“三個(gè)結(jié)合”。要因地制宜，因地制宜。要完善工作機(jī)制，進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)備。針對(duì)計(jì)劃生育工作中遇到的問題，在總結(jié)部分城市計(jì)劃生育工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出以下建議。制定計(jì)劃時(shí)，首先要明確目標(biāo)定位。一般來(lái)說(shuō)，土地計(jì)劃出讓的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“三個(gè)結(jié)合”：一是實(shí)現(xiàn)土地出讓的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的有機(jī)結(jié)合；二是實(shí)現(xiàn)土地出讓的短期效益和長(zhǎng)期效益的有機(jī)結(jié)合；三是實(shí)現(xiàn)土地出讓的短期效益和長(zhǎng)期效益的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)土地出讓的局部效益與整體效益相結(jié)合。在選擇方案時(shí)，要因地制宜，因地制宜，因地制宜。城市設(shè)計(jì)方案的移交雖然有利于完善區(qū)域整體功能，落實(shí)規(guī)劃要求，但其實(shí)施往往受到一些地區(qū)尚未編制城市設(shè)計(jì)規(guī)劃方案的制約。本方案適用于：城市重點(diǎn)區(qū)域和重要景觀區(qū)域，如公共活動(dòng)中心區(qū)、歷史保護(hù)區(qū)、重要景區(qū)等；出讓土地面積較大，可進(jìn)行城市總體設(shè)計(jì)，便于后續(xù)分期實(shí)施；該區(qū)域處于城鄉(xiāng)一體化、工業(yè)城市一體化的區(qū)域，地下公共設(shè)施需要整體開發(fā)。建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的移交雖然有利于保證建設(shè)的整體安全和區(qū)域景觀的和諧，但也存在政府投資大、前期編制建設(shè)方案成本高的弊端。本方案適用于：與主要基礎(chǔ)設(shè)施緊密結(jié)合，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施使用時(shí)間和整個(gè)建筑施工安全要求較高的地塊，如地鐵覆蓋層、交通樞紐等；對(duì)建筑景觀設(shè)計(jì)要求較高的地塊，如標(biāo)志性建筑等，等；地上部分和地下部分分別開發(fā)和出售的地塊。雖然具備基礎(chǔ)設(shè)施條件的出讓有利于更好地促進(jìn)區(qū)域整體發(fā)展，解決基礎(chǔ)設(shè)施不足的問題，但并不是所有地塊都缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施出讓會(huì)增加出讓企業(yè)的負(fù)擔(dān)，這可能會(huì)降低基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的質(zhì)量，以獲取利潤(rùn)。本方案適用于：出讓土地所在區(qū)域缺乏公共建設(shè)配套設(shè)施，特別是大型居住社區(qū)，以及公共建設(shè)配套設(shè)施不完善的郊區(qū)居住區(qū)；出讓土地所在地政府缺乏相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。功能運(yùn)行方案的出讓雖然有利于出讓方獲得出讓土地的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，提高區(qū)域綜合效益，但過(guò)度的功能要求也會(huì)限制公平競(jìng)爭(zhēng)，容易形成變相的定向出讓。此外，該項(xiàng)目的功能運(yùn)作也受制于受讓企業(yè)未來(lái)發(fā)展的不確定性，容易造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。本方案適用于：地塊所在區(qū)域功能定位明確，出讓地塊對(duì)實(shí)現(xiàn)功能定位起主導(dǎo)作用。制定規(guī)劃時(shí)，要完善工作機(jī)制，科學(xué)編制。一是在制定思路上，方案的制定必須符合市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行規(guī)律，按照“利益均衡、管理方便、運(yùn)行良好”的原則實(shí)施。地塊方案必須實(shí)現(xiàn)政府公共利益與企業(yè)自身利益的“雙贏”。同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方在方案編制過(guò)程中不應(yīng)提出過(guò)多的指標(biāo)要求，應(yīng)給予受讓方一定的空間，以適應(yīng)外部形勢(shì)的變化。二是在編制主體和編制方法上，建議以出讓方為編制主體，采取“開放式編制策劃”的方式，適當(dāng)吸引相關(guān)企業(yè)和公眾的參與。三是在設(shè)立深度上，建議根據(jù)不同方案實(shí)施差別化管理辦法，明確強(qiáng)制性指標(biāo)和建議性指標(biāo)。如何改進(jìn)帶方案調(diào)撥的調(diào)撥規(guī)則？加強(qiáng)方案的合規(guī)性和合理性審查，加強(qiáng)方案的宣傳和解讀，根據(jù)每個(gè)方案的特點(diǎn)選擇合適的交易方式，完善出讓規(guī)則，規(guī)范有方案地塊的出讓行為。在土地出讓前，要加強(qiáng)方案的合規(guī)性和合理性審查。與傳統(tǒng)的土地出讓方式相比，方案出讓前應(yīng)加強(qiáng)以下內(nèi)容：方案是否經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的確認(rèn)，如城市設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程設(shè)計(jì)等，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃委或規(guī)劃部門的確認(rèn)，具備基礎(chǔ)設(shè)施條件的方案和具備功能的運(yùn)行方案，必須經(jīng)有關(guān)職能部門批準(zhǔn)；圖表要求是否與文字要求相匹配；是否有設(shè)計(jì)、施工等內(nèi)容