房地產開發(fā)用地是指房地產開發(fā)商在房地產開發(fā)過程中需要使用的土地。具體來說，就是將依法取得的國有土地使用權投資于開發(fā)基礎設施和房屋的國有土地。國有土地使用權的類型主要有劃撥、轉讓、出讓、出租和地下空間利用。（1） 國有土地使用權劃撥國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在支付補償、安置等費用后，將土地交付土地使用者使用，或者將土地使用權交付土地使用者使用的行為免費的。根據《中華人民共和國土地管理法》，經縣級以上人民政府批準，可以劃撥下列建設用地：（一）國家機關和軍事用地；（二）城市基礎設施和公益事業(yè)用地；（三）能源用地，國家支持的交通、水利等基礎設施；（四）法律、行政法規(guī)和其他規(guī)定的土地用途。目前，我國土地使用權分配有兩種方式：一種是有條件地分配土地使用權，土地使用者必須支付規(guī)定的補償費和安置費，才能獲得土地使用權；另一種是土地使用者不需要支付任何費用就可以獲得土地使用權。（2） 國有土地使用權轉讓，是指縣級以上人民政府和土地行政主管部門依法在一定期限內，將符合規(guī)劃要求的國有土地有償轉讓給土地使用者，土地使用者享有下列權利：土地實際占有權、土地使用權、土地使用權轉讓權、抵押權、租賃權等活動。根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行規(guī)定》，在國有土地使用權出讓過程中，出讓人和受讓人必須簽訂土地使用權出讓合同。出讓人是代表國家行使土地使用權的縣級以上人民政府土地行政主管部門，受讓人可以是境內外的公司、企業(yè)、其他經濟組織和企業(yè)，公民可以是自然人。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓條例》，我國國有土地使用權的出讓方式有協(xié)議出讓、招標出讓、掛牌出讓四種，拍賣轉讓和掛牌轉讓。協(xié)議轉讓，是指縣級人民政府及其土地行政主管部門代表國家和土地使用者，就土地使用權的價格、使用年限、土地狀況等問題相互協(xié)商，轉讓國有土地使用權。由于協(xié)議轉讓對社會公眾不文明，容易滋生非法經營和腐敗。因此，政府有嚴格的審批程序。2002年5月9日，國土資源部發(fā)布《國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓規(guī)定》，明確規(guī)定從2002年7月1日起，全國各地區(qū)商業(yè)、旅游、娛樂、辦公、商住用地必須招標出讓，拍賣和掛牌。這大大縮小了國有土地使用權可以協(xié)議轉讓的范圍。自2003年8月1日起，《國有土地使用權協(xié)議轉讓規(guī)定》對協(xié)議轉讓的審批和程序作了詳細而嚴格的規(guī)定。招標出讓國有土地，是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介機構發(fā)布國有土地使用權招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘢ㄈ撕推渌M織參與國有土地使用權競買，并根據競買結果確定土地使用者的行為。拍賣，是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介機構發(fā)布國有土地使用權拍賣公告，競買人應當在指定的時間、地點進行公開競買，并根據招標結果確定用地單位。掛牌出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或其委托的中介機構發(fā)布國有土地使用權掛牌公告。按照公告規(guī)定的期限，將擬出讓土地的交易情況在指定的土地交易場所掛牌公告，受理競買人的競買申請，更新掛牌價格。該土地是根據競價結果確定的，在掛牌期限的最后期限內用戶的行為。根據現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章，我國各類商業(yè)用地、旅游用地、娛樂用地、商品住宅用地必須采取招標、拍賣、掛牌等方式出讓。其他用途土地供應計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地人的，還應當采取招標、拍賣、掛牌等方式出讓。（3） 國有土地使用權轉讓