一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到完成，大致可以分為以下三個部分。第一部分是房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)開發(fā)公司在報請行政機關(guān)批準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)辦理土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計機構(gòu)進行研究并出具報告，報告應(yīng)當(dāng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，落實足夠的發(fā)展資金。根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目行政許可程序一般分為六個階段：1）選址；2）總體規(guī)劃審查和規(guī)劃設(shè)計條件確定；3）初步設(shè)計和施工圖審查；4） 規(guī)劃施工圖審查；5）施工申請；6）建設(shè)項目綜合驗收備案。一、選址與定點階段。在這一階段，一般處理以下事項：

1。規(guī)劃委員會審查可行性研究報告，并立項。國土資源局審查土地利用總體規(guī)劃和供地方式。

3。

4。環(huán)境保護局辦理生產(chǎn)項目環(huán)境保護意見（表）。

5。文化局、地震局、園林局、水利局對建筑工程相關(guān)專業(yè)的內(nèi)容和范圍進行復(fù)核。

6。規(guī)劃部負(fù)責(zé)處理項目選址方案。在此階段，應(yīng)處理以下一般事項：

1。人民防空辦公室審查人民防空工程布局。

2。國土資源局進行土地預(yù)審。

3。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建筑工程相關(guān)專業(yè)的內(nèi)容和范圍進行復(fù)核。規(guī)劃部門審核總體規(guī)劃，簽發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃部門確定建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計條件。在此階段，應(yīng)處理以下一般事項：

1。規(guī)劃部對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行評審。

2。公安消防支隊審查消防初步設(shè)計。

3。公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行復(fù)核。

4。人民防空辦公室審查人民防空初步設(shè)計。國土資源局進行土地利用預(yù)審。市有關(guān)部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等有關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7。建委下達初步設(shè)計批復(fù)，審查初步設(shè)計批復(fù)文件要求的落實情況。

8。建委對施工圖設(shè)計文件進行政策審查，并根據(jù)業(yè)主意見下發(fā)技術(shù)審查委托通知書。建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)出具的施工圖設(shè)計文件審查報告，簽發(fā)施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書。在這一階段，應(yīng)處理下列一般事項：

1。公安消防隊?wèi)?yīng)當(dāng)進行消防設(shè)計審查。

2。人民防空辦公室進行人民防空設(shè)施審查。建委、市有關(guān)部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局根據(jù)職責(zé)對相關(guān)專業(yè)的內(nèi)容和范圍進行審核。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計條件進行補充審批，建設(shè)單位繳納相關(guān)費用后，頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）。本階段應(yīng)處理以下一般事項：

1。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對施工申請進行登記。

2。施工方承攬工程，確定施工隊伍。招標(biāo)項目的施工隊伍由招標(biāo)確定，非招標(biāo)項目直接承包。

3。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。本階段一般辦理以下事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)提交下列證明（復(fù)印件）和材料：

1。下列證明材料：

（1）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（3）根據(jù)商品房預(yù)售情況，開發(fā)建設(shè)投資占項目建設(shè)總投資的25%以上，已確定建設(shè)進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)載明該商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交房日期、預(yù)售總面積、交房后物業(yè)管理等內(nèi)容，并附該商品房的總體預(yù)售方案和分層方案。本階段應(yīng)處理以下一般事項：

1。建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行記錄審核。財政部門應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)繳納的管理費和經(jīng)費進行核定和驗收。規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防隊、園林局等需要參加驗收的部門，應(yīng)當(dāng)對有關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收依照法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門的驗收情況，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（原件）。建設(shè)委員會根據(jù)各部門驗收審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，頒發(fā)《建設(shè)工程竣工綜合驗收備案證書》；對不符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，予以退回并要求整改在一段時間內(nèi)。第三部分是不動產(chǎn)項目所有權(quán)登記的初始階段。開發(fā)商應(yīng)提交下列材料：

（1）申請表；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）土地使用證或土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（六）施工許可證；（七）房屋竣工驗收資料；（八）房屋測繪成果；（九）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

在上述階段，各地根據(jù)實際情況，需要增加或減少的相關(guān)事項和時限將有所不同。每道工序的加工時間大多在15天以內(nèi)，一般在7天以內(nèi)。由于所需費用中有相當(dāng)一部分是當(dāng)?shù)刭M用，因此不再詳細(xì)列出。而且，與房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相比，行政審批收費可以忽略不計。至于具體時間，各地不盡相同。二是確定地塊設(shè)計條件：容積率、綠地率、建筑密度、建筑風(fēng)格、建筑間距等；三是設(shè)計部門進行總平面布置和單體建筑設(shè)計。四是審定提交的總平面布置圖和單體建筑設(shè)計方案，并出具商定的建筑工程設(shè)計總平面布置圖和紅線圖。建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)當(dāng)召開審查會議確定項目。建設(shè)規(guī)模大、功能復(fù)雜的，應(yīng)當(dāng)先進行初步設(shè)計，由建設(shè)行政主管部門組織初步設(shè)計審查。（1） 申請報告

（2）規(guī)劃方案文本（加蓋建設(shè)單位公章、設(shè)計單位勘察設(shè)計章）

承諾時間：10個工作日

2。建設(shè)單位總平面規(guī)劃審批需要申請總平面規(guī)劃的建設(shè)項目（一）新建征地項目（二）