《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條當(dāng)事人可以約定，一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約造成的損失賠償額的計(jì)算方法。當(dāng)事人約定的違約金低于造成的損失的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少；約定的違約金高于造成的損失的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方還應(yīng)當(dāng)在支付違約金后履行債務(wù)。合同法司法解釋二第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高，要求適當(dāng)減輕的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際損失，綜合考慮合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度和預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“超過(guò)造成損失的數(shù)額”。為了更好地理解，讓我們以一個(gè)案例為例。

[案情]：

2004年6月，毛小姐為了買房，與一家房地產(chǎn)中介公司簽訂了《房地產(chǎn)銷售中介協(xié)議》，約定中介公司作為中介，將莊先生在浦明路的房子介紹給毛小姐，房?jī)r(jià)245萬(wàn)元。雙方在“協(xié)議書”中約定了意向金的支付方式和金額以及如何處理。其中，第十條規(guī)定：“因毛小姐原因未簽訂房地產(chǎn)買賣合同的，毛小姐應(yīng)向中介公司支付總房?jī)r(jià)3%的違約金?！?。協(xié)議簽訂后，毛小姐向中介公司支付了5000元。后來(lái)，由于毛小姐和尚家莊先生未能就付款問(wèn)題達(dá)成協(xié)議，銷售合同沒(méi)有簽訂。中介公司以毛小姐拒絕簽訂銷售合同為由，向法院提起上訴，要求處罰4.9萬(wàn)元。

[爭(zhēng)議]：

爭(zhēng)議主要集中在兩個(gè)方面：

一是中介公司與毛小姐簽訂的《房地產(chǎn)銷售中介協(xié)議》第十條是否規(guī)定“因毛小姐原因未簽訂房地產(chǎn)銷售合同的，中介公司應(yīng)支付3%的違約金總房?jī)r(jià)作為“違約金”是否有效；二是毛小姐與外地人因故未簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，中介公司能否收取相應(yīng)費(fèi)用。

中介公司認(rèn)為，“三方中任何一方不履行協(xié)議的，由中介公司負(fù)責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條的規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定，一方違約，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約造成的損失賠償金數(shù)額的計(jì)算方法，“因此，追究毛小姐的違約責(zé)任有法律依據(jù)；毛小姐的違約責(zé)任違約導(dǎo)致她之前的中介工作失敗，并造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此毛小姐應(yīng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。

毛小姐認(rèn)為，協(xié)議規(guī)定，一旦房屋銷售失敗，她和家人應(yīng)向中介公司支付違約金，這顯然是“霸王條款”，要求法院予以撤銷。法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款的一方免除責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！?，“房地產(chǎn)買賣中介協(xié)議”是中介公司提供的格式條款，其中第十條的內(nèi)容剝奪了買賣雙方進(jìn)一步協(xié)商的權(quán)利，即房屋買賣必須成交，否則委托人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，中介公司不顧中介行為的成功與否，使自己處于獲得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，這顯然違背了當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)定，所以協(xié)議的條款是無(wú)效的。中介公司據(jù)此收取違約金的主張不受法律保護(hù)。《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。”“居間人不促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付在中介活動(dòng)中發(fā)生的必要費(fèi)用?！辫b于房地產(chǎn)中介往往需要為委托人提供產(chǎn)權(quán)調(diào)查、用途調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)查、交易意向認(rèn)定、成交等基本服務(wù)在中介活動(dòng)中簽訂合同，而要完成這些服務(wù)，中介需要有一定的經(jīng)濟(jì)成本。因此，在毛小姐與家人簽訂房地產(chǎn)買賣合同之前，中介公司只能向毛小姐索賠其中介活動(dòng)所造成的經(jīng)濟(jì)損失。

對(duì)于中介公司要求毛小姐支付違約金的說(shuō)法，法院判決不予支持。

[分析]：

在二手房銷售中，中介公司的活動(dòng)能否最終取得成效，促進(jìn)上下兩戶順利簽訂合同尚不確定，不能完全由中介公司的意愿來(lái)決定。有時(shí)，為了促成合同成立，中介公司也盡到了向當(dāng)事人或媒體舉報(bào)的義務(wù)，但由于種種原因合同未能成立，甚至有的當(dāng)事人違反誠(chéng)實(shí)信用原則，讓中介與第三方“手拉手”打交道私人的。在這種情況下，法律賦予中介公司要求客戶支付中介活動(dòng)所需費(fèi)用的權(quán)利。但必要的成本和報(bào)酬畢竟不是同一個(gè)概念，而且往往數(shù)額相差很大。因此，中介公司在與客戶簽訂中介合同時(shí)，可以約定按照中介公司前期服務(wù)活動(dòng)的服務(wù)項(xiàng)目，如報(bào)道、媒體、陪同、咨詢等，實(shí)行菜單收費(fèi)。只有這樣才能有效約束委托人，彌補(bǔ)中介公司的成本損失，最終達(dá)到減少雙方糾紛的目的。

對(duì)于中介公司要求毛小姐支付違約金的說(shuō)法，法院判決不予支持。

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