2003年11月1日，乙方廖與甲方村民李、鄧、陳簽訂土地租賃協(xié)議。協(xié)議約定，甲方將甲方集體所有的約700畝土地出租給乙方，租期20年。甲方的簽字人是李、鄧和陳。本協(xié)議由村民委員會(huì)和鎮(zhèn)人民政府蓋章，但土地租賃未經(jīng)甲方村民集體決議批準(zhǔn)。土地租賃協(xié)議上的簽字人李、鄧、陳不是村民選舉的代表。本協(xié)議簽訂后，乙方于2013年在租賃土地上種植桉樹，并砍伐全部桉樹。租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)每年向村民支付租金。2013年12月21日，甲、丙方劉簽訂《山地合同》，將上述租賃土地承包給劉。由于三方之間的爭議，甲方認(rèn)為乙方簽署的《土地租賃協(xié)議》未經(jīng)集體同意無效，乙方與甲方李、鄧、陳村民簽署的《土地租賃協(xié)議》無效。乙方認(rèn)為該土地已出租十年，村民每年收取租金，視為對本協(xié)議的認(rèn)可，本合同應(yīng)為有效合同。同時(shí)，乙方認(rèn)為，甲、丙方未經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)簽訂的合同屬于一地兩租，損害了乙方利益，應(yīng)為無效合同。因此，甲、乙雙方均向法院提起訴訟，確認(rèn)對方簽訂的合同無效

法院認(rèn)為，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)取得三分之二以上的村民會(huì)議成員或三分之二以上的村民代表的同意農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，應(yīng)當(dāng)事先報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。被告廖與甲方村民李、鄧、陳簽訂的土地租賃協(xié)議未經(jīng)集體同意，違反了“民主協(xié)商程序”的強(qiáng)制性法律規(guī)定。因此，雙方于2003年11月1日簽署的土地租賃協(xié)議無效。丙方為非甲方集體的個(gè)人。其集體土地承包合同須經(jīng)甲方村民小組成員三分之二以上或村民代表三分之二以上同意，并經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。因此，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三條的規(guī)定，雖然甲、丙方簽訂的合同已經(jīng)集體決議批準(zhǔn)，但尚未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，鑒于上述情況，該合同為無效合同，“國家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)實(shí)行家庭承包?；纳?、溝渠、丘陵、灘涂等不適合家庭承包的農(nóng)村土地，可以通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。”同時(shí)，第三十二條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，可以依法通過轉(zhuǎn)包、租賃、交換、轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)讓?！庇纱丝梢?，農(nóng)村土地管理只能采用合同管理制度，不能采用租賃管理制度。許可的土地租賃只能由承包人在家庭承包后出租，屬于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，不能由農(nóng)村土地所有人即發(fā)包人出租。因此，甲方作為集體土地的所有人，無權(quán)與乙方簽訂土地租賃合同。乙方與李村民簽訂的土地租賃協(xié)議，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十七條和第四十八條，甲方的鄧和陳實(shí)際上是一份土地合同：“農(nóng)村土地以其他方式承包的，在同等條件下，集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議成員三分之二以上同意集體經(jīng)濟(jì)組織或三分之二以上的村民代表提前?！耙曳讲皇羌追降募w村民，集體土地合同由集體約定。甲方的簽字人李、鄧、陳也不是村民代表。他們沒有權(quán)利在不召開村民會(huì)議或村民代表會(huì)議的情況下代表甲方將集體土地出租給乙方。因?yàn)殡p方違反《民主協(xié)商程序法》的強(qiáng)制性規(guī)定，本應(yīng)為無效合同，但本案爭議的焦點(diǎn)是村民的年度收租是否可以視為違約或追認(rèn)。乙方已將該土地承包十年，甲方未提出異議，也未提起訴訟。是否超過法定訴訟時(shí)效。此外，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條，如果用人單位將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，事先征得村民會(huì)議成員三分之二以上或者集體經(jīng)濟(jì)組織成員三分之二以上村民代表的同意，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。由于甲、丙方簽訂的合同未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，該合同是否無效，是否屬于待生效合同，該土地合同是否有效，只要符合《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定，它必須滿足兩個(gè)有效的要求。一是必須經(jīng)村民集體三分之二以上或者三分之二以上的村民代表同意；二是報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。這兩個(gè)要素都是不可或缺的。乙方與甲方李、鄧、陳村民簽訂的土地租賃協(xié)議違反了“民主協(xié)商程序”的強(qiáng)制性法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條，“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效?！庇捎跓o效合同從一開始就是無效的，原告的起訴沒有超過法定訴訟時(shí)效。因此，雙方簽訂的土地租賃協(xié)議為無效合同。甲、丙方簽訂的土地承包合同雖經(jīng)甲方集體決議通過，但未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬無效合同。為此，法院根據(jù)上述規(guī)定作出了相應(yīng)判決，以確定農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范性和合法性，保護(hù)村民和集體的合法權(quán)益