陷阱一：廣告（含沙盤、售樓書等）

開發(fā)商為了賣房，往往在售樓廣告（含沙盤、樓盤）中描述綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施，銷售手冊等），但合同中沒有寫承諾。因此，當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地改為停車場、房子下面有大水泵、道路開放距離較遠(yuǎn)等情況時(shí)，購房者要求說明，但開發(fā)商以規(guī)劃變更已獲規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或者以合同約定不明確為由推諉，消費(fèi)者難以獲得賠償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商利用買家的假設(shè)，即廣告內(nèi)容將寫入合同。因此，當(dāng)發(fā)生糾紛或官司時(shí)，法官一般會(huì)根據(jù)合同條款而不是廣告來判斷是非。規(guī)避：應(yīng)到現(xiàn)場調(diào)查，保留廣告?zhèn)鲉?、銷售手冊等宣傳資料，最好將所有廣告內(nèi)容載入正式合同。如果開發(fā)商今后不能兌現(xiàn)，這些數(shù)據(jù)可以作為追究其法律責(zé)任的有力證據(jù)。

陷阱二：內(nèi)部認(rèn)購造勢

很多開發(fā)商喜歡在樓盤預(yù)售前搞內(nèi)部認(rèn)購。一是造勢，二是發(fā)現(xiàn)。他們都在為預(yù)售做準(zhǔn)備。而對于買家來說，相對而言，內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格相對較低，具有一定的吸引力。對此，本報(bào)網(wǎng)站編輯認(rèn)為，由于政府對內(nèi)部認(rèn)購行為不認(rèn)可，未納入管理，商品房內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是，開發(fā)商未繳納開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，日后難以取得房地產(chǎn)權(quán)證；二是該商品房可能已被開發(fā)商抵押，買受人日后無法取得該房屋的全部所有權(quán)；三是由于沒有向政府部門登記備案內(nèi)部認(rèn)購合同，開發(fā)商可能會(huì)多賣一樓的房屋。

回避：要選擇信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、品牌好的大型樓盤，購房者不要因?yàn)樵谥袊徺I商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢而粗心大意。

陷阱三：在商品房買賣的正式談判中吞下購房定金，因具體條款發(fā)生爭議，無法簽訂正式的商品房買賣合同，雙方接著就買方支付的貨款是否視為定金以及“定金罰則”的適用展開了爭議。對于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書中含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等。，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的金額作為終止保證金，并適用保證金罰款。如果認(rèn)購書中沒有商品房買賣合同的主要條款，認(rèn)購書只是一份沒有法律約束力的“意向書”，購房人支付的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退還。

規(guī)避：在支付購房定金時(shí)，一定要查看房屋登記簿，看是否與中介公司介紹的信息一致。如果房屋情況與中介公司介紹的不一樣，也可以趁機(jī)“討價(jià)還價(jià)”，防范客戶因中介公司公布的房地產(chǎn)信息失真而違約，損失購房定金。貸款買房，最好先試貸再定金。

陷阱4：特價(jià)陷阱。一些特價(jià)房打著“特價(jià)、低價(jià)”的幌子吸引購房者的眼球。一般來說，“特價(jià)房”大多是位置差、采光差、戶型結(jié)構(gòu)差的房子。

避免：沒有免費(fèi)午餐。購房者需要通過各種渠道獲取房屋信息。他們必須仔細(xì)觀察并權(quán)衡性價(jià)比。他們不應(yīng)該被搶購氣氛和誘人的價(jià)格所迷惑。

陷阱5：合同陷阱

一般情況下，開發(fā)商（銷售人員）會(huì)給客戶一份擬簽的合同，合同中會(huì)有很多空白的地方，有些地方需要雙方確認(rèn)后再注入，有些可選的填充位置可能還是空的。此時(shí)，購房者往往認(rèn)為應(yīng)該說的話已經(jīng)寫好了，即使合同完成了，但正是這些空白為開發(fā)商今后的欺詐行為提供了條件。

規(guī)避：明確補(bǔ)充協(xié)議條款，特別是免除開發(fā)商義務(wù)、減少業(yè)主權(quán)利的條款，填補(bǔ)有利于自身權(quán)益的空白。

陷阱六：物業(yè)管理陷阱

房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受指定物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主權(quán)益。

規(guī)避：一是購房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，對服務(wù)期超過一年的指定物業(yè)管理公司提出異議，是違背購房人意愿的不合理附加條件；二是，包含上述條款的房屋買賣合同已經(jīng)簽訂的，應(yīng)當(dāng)提出異議，以違反《反不正當(dāng)競爭法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》為由，可以向法院申請宣告該條款無效。

陷阱七：大力營造現(xiàn)場道具和銷售氛圍

為了營造銷售旺的假象，開發(fā)商（銷售人員）經(jīng)常找一些親戚朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，并在銷售業(yè)績圖上偽裝成紅色標(biāo)識(shí)來代表所售單位，這讓人很不舒服感覺房地產(chǎn)好賣，銷售旺，激發(fā)了顧客的購買欲望。

規(guī)避：首先，購房者必須與對方爭辯，并明確告訴售樓小姐，除了這套房，他們不想要任何其他房子；其次，他們被要求檢查合同和發(fā)票，看看你選擇的房子是否真的已經(jīng)售出；第三，最好的預(yù)防方法是檢查正確的銷售數(shù)字將房屋集中在房地產(chǎn)交易中心，以免落入“搶購”陷阱。

陷阱八：房屋面積前后不一致的，商品房買賣合同約定的面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按合同約定處理；合同沒有約定的，面積誤差率絕對值超過3%時(shí)，買方有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，由買受人補(bǔ)足房價(jià)誤差率小于3%（含3%）的部分；房價(jià)誤差率超過3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差率絕對值小于3%（含3%）的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房價(jià)返還給買受人；絕對值超過3%的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)雙倍返還購房人。廣州（房地產(chǎn)）市場的《商品房買賣合同》進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比絕對值小于0.6%（含）的，買賣雙方不作任何賠償。

規(guī)避：認(rèn)真了解房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)和開發(fā)程序，注意房地產(chǎn)開發(fā)海報(bào)，注意“不可抗力”的規(guī)定。

陷阱九：配套萎縮

很多不好的開發(fā)商在推房地產(chǎn)的時(shí)候，往往會(huì)向你推薦園區(qū)周邊的配套規(guī)劃，包括幼兒園、高端會(huì)所、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場、時(shí)尚商業(yè)街等。然而，由于開發(fā)商與購房者簽訂的合同中缺乏園區(qū)周邊配套規(guī)劃，承諾的園區(qū)周邊配套規(guī)劃成為現(xiàn)實(shí)的空文。

回避：購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施的可能性和合理性，不要被表面現(xiàn)象所迷惑。如果開發(fā)商提供免費(fèi)交通，能長期免費(fèi)嗎？其次，調(diào)查教育設(shè)施是否得到教育行政部門的認(rèn)可。第三個(gè)是看是否有replac