【案例】2003年3月22日，王先生將自己的房子租給李先生，為期三年，租金為每年1萬(wàn)元。2004年7月，王與張先生簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，未告知李先生出售該房屋，將該房屋以20萬(wàn)元的價(jià)格出售給張先生，并于同年12月辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。2005年1月，張要求李作為房主搬出去，但李不同意。同年3月，李以王侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由提起訴訟，要求法院在審理本案時(shí)確認(rèn)王與張之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，關(guān)于是否支持李先生以侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由確認(rèn)王先生與張先生之間的銷(xiāo)售合同無(wú)效的主張，有兩種不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)附屬于租賃權(quán)，而依法設(shè)立該項(xiàng)權(quán)利的目的是為了保護(hù)承租人的租賃權(quán)，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定，只要張嚴(yán)格遵守“買(mǎi)賣(mài)不違反租賃”的原則，就不會(huì)對(duì)李造成任何損害。因此，從鼓勵(lì)合同效力的原則出發(fā)，李的請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不僅在于穩(wěn)定租賃關(guān)系，而且在于確保承租人首先取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。出租人不履行通知義務(wù)被視為侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院應(yīng)支持李的申請(qǐng)，并確認(rèn)王和張之間的合同關(guān)系無(wú)效。作者同意第二意見(jiàn)，理由如下：第一，所謂承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利?！?a href='http://m.shkps.cn/contract/1.html' target='_blank' data-horse>合同法》第230條規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。本條明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有一定的排他性，僅屬于承租人，承租人只有在出租人轉(zhuǎn)讓其租賃房屋的法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)才享有該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。由此可見(jiàn)，出租人有向承租人告知出租房屋出售的法律義務(wù)。其次，雖然優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)源于租賃權(quán)，沒(méi)有租賃權(quán)就沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有其獨(dú)立的功能和保護(hù)目的。法律規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不是為了保護(hù)承租人的租賃權(quán)，而是為了保護(hù)承租人獲得租賃財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的機(jī)會(huì)，而這種機(jī)會(huì)是法律明確保護(hù)的承租人利益，對(duì)這種利益的任何侵犯都構(gòu)成侵權(quán)。出租人未在合理期限內(nèi)通知承租人，構(gòu)成對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的侵犯，承租人可以出租人違反法律規(guī)定為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)租賃財(cái)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。因此，在本案中，出租人王沒(méi)有履行其法定通知義務(wù)，承租人李可以要求法院確認(rèn)出售租賃財(cái)產(chǎn)的合同無(wú)效。雖然王先生和張先生已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但由于買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，產(chǎn)權(quán)登記的前提和依據(jù)已不復(fù)存在，應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)登記，最終將房屋所有權(quán)歸王先生所有，法院確認(rèn)，王與張之間的合同無(wú)效的原因是王侵犯了李的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提是李先生需要以與張先生相同的條件購(gòu)買(mǎi)該房屋。所謂相同條件通常指相同的價(jià)格條件。如果李不同意以20萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋，則其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的先決條件將喪失。此時(shí)，由于不存在侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況，法院應(yīng)維持王先生與張先生之間的買(mǎi)賣(mài)合同的有效性