二手房是開發(fā)商建造的商品房。通常情況下，開發(fā)商新建的第一次出售給社會的房屋稱為一手房，而從開發(fā)商處購買后再次出售的房屋稱為二手房。也就是說，第一次交易的房屋是一手房，之后交易的房屋是二手房。房改房、集資房和經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓屬于二手房轉(zhuǎn)讓。商品房的銷售是在開發(fā)商和買方之間完成的，二手房的銷售是在業(yè)主和買方之間完成的。由于國家出臺了一系列法律法規(guī)來規(guī)范商品房銷售，與商品房銷售相比，二手房銷售能夠更好地體現(xiàn)當事人的自主權，因此風險也更大，基于多年處理房屋買賣糾紛的實踐經(jīng)驗，筆者總結了二手房買賣因合同無效或一方違約而無法辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的情況，并可查閱，供讀者參考，部分房屋買賣合同出賣人不是房屋的產(chǎn)權人，而是出賣他人的房屋（主要以親屬名義），事后無法獲得產(chǎn)權人的同意。一些父母以未成年子女的名義登記房屋，并將其出售。由于法律明確規(guī)定監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)，因此無法辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。這種情況在法律上稱為未經(jīng)授權處置。未經(jīng)其他共有人同意而出售共有房屋，形成共有房屋的一般原因是：。夫妻共同擁有的房屋實際上是夫妻共同擁有的房屋，盡管房屋產(chǎn)權是以一方的名義登記的。對于繼承形成的普通房屋，即房屋所有人死亡，其法定繼承人超過兩人，且未辦理遺產(chǎn)結算的，房屋產(chǎn)權應由繼承人共同享有。拆遷形成的家庭共有房屋，即根據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人是家庭中的幾個人，但拆遷房屋以其中一人的名義登記，實際上是家庭共有房屋。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定：“未經(jīng)其他共有人書面同意，共有房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)讓。出賣人侵犯了其他共有人的合法權益，導致本合同無效

三、因開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用證、項目未竣工驗收等原因，導致具有合法產(chǎn)權的房屋無法處理，因前期違法開發(fā)、建設、銷售房屋，未依法辦理銷售手續(xù)的。例如，在集體土地上建造的“小產(chǎn)權”房屋，由于未辦理征地手續(xù)，未取得土地使用證，依法不得掛牌出售。非法建筑物也屬于此類房屋。四、未經(jīng)抵押權人同意抵押和轉(zhuǎn)讓的房屋