近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的推進(jìn)，原來(lái)由單位管理的公共住房大多由職工個(gè)人通過(guò)改制購(gòu)買(mǎi)。職工個(gè)人在建筑物的管理和使用上有了更多的權(quán)利，相應(yīng)地也承擔(dān)了更多的義務(wù)。此外，隨著實(shí)物分房向貨幣分房的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的人住上了高樓大廈。這種發(fā)展使得傳統(tǒng)的住房制度更加靈活，“獨(dú)戶”的居住模式在城市中逐漸成為歷史。一個(gè)單位或社區(qū)里住著幾百多戶人家。除業(yè)主自行購(gòu)買(mǎi)的房屋外，業(yè)主和其他所有人對(duì)建筑物的基礎(chǔ)、大廳、電梯、屋頂、外墻、過(guò)道、水管和輸電線路享有共同的權(quán)利?！段餀?quán)法》第六章對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了專(zhuān)門(mén)規(guī)定，但對(duì)業(yè)主專(zhuān)有部分和共有部分的規(guī)定過(guò)于原則化，在實(shí)際操作中面臨諸多困難。本文僅就建筑物外墻使用權(quán)的相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行探討?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)共有部分的范圍采用排除法和列舉法進(jìn)行了界定。該法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房等建筑物專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共同所有權(quán)和管理權(quán)。”。第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主所有，屬于城市公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主，但城市公共綠地或個(gè)人除外。建筑面積內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸業(yè)主所有。《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定建筑物外墻是否屬于公共部分?！段餀?quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合出臺(tái)了《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，確保建筑物共用部位和設(shè)施的維修保養(yǎng)?！掇k法》第3條規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)住宅共有部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的單棟房屋的業(yè)主或者一幢房屋的業(yè)主和非住宅業(yè)主與建筑物共有的部分，一般包括：房屋的承重墻、柱、梁、樓板、屋頂，以及室外墻體、大廳和樓梯間走廊、通道等，在物權(quán)法的基礎(chǔ)上，《住宅建筑專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》進(jìn)一步明確了共用部分的范圍，并將建筑外墻定義為公共部分。業(yè)主建筑物共有權(quán)的性質(zhì)一直存在爭(zhēng)議，共有權(quán)可以概括為共有權(quán)、共有權(quán)、股份共有權(quán)和共同共有權(quán)。其中，共同所有制理論是日本學(xué)者的一般理論，股份制共同所有制理論是臺(tái)灣學(xué)者的一般理論，應(yīng)根據(jù)具體使用情況確定。所謂特定用途，是指如果共同財(cái)產(chǎn)是不同所有人共有的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)的哪一部分不能具體確定為他人使用，使用范圍不能按一定份額確定，則該財(cái)產(chǎn)只能認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)”。筆者贊同臺(tái)灣學(xué)者鄭宇波先生的觀點(diǎn)。鄭玉波先生認(rèn)為，所有建筑的公共部分，如樓梯、相鄰的墻壁，以及附著在上面的公共部分，都不應(yīng)分割成若干部分。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，所有權(quán)的劃分有明確的份額劃分，住宅物業(yè)的相關(guān)費(fèi)用，如綠地維護(hù)費(fèi)、建筑物修繕費(fèi)等，均按份額分?jǐn)?。而在沒(méi)有約定的情況下，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定收入分配。但是，區(qū)分共有權(quán)不應(yīng)像分享共有權(quán)那樣劃分，這是區(qū)分共有權(quán)與分享共有權(quán)的主要區(qū)別。建筑物外墻的性質(zhì)也應(yīng)當(dāng)屬于共有產(chǎn)權(quán)人的不可分割的共有財(cái)產(chǎn)。二是業(yè)主對(duì)建筑物外墻的權(quán)利和義務(wù)，《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共用部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得放棄權(quán)利，不履行義務(wù)?！睒I(yè)主對(duì)建筑物共用部分的權(quán)利主要包括共用部分的使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

根據(jù)共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，共有財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)是共有人的基本權(quán)利之一，如電梯、走廊等建筑物共有部分的使用權(quán)。對(duì)于共有部分的使用，各國(guó)立法都統(tǒng)一規(guī)定，共有人應(yīng)當(dāng)按照共有部分的使用或者使用需要使用共有部分，而不是按照各共有人共有部分的應(yīng)有份額使用共有部分。建筑物外墻屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，共有人也應(yīng)有使用權(quán)。但由于建筑外墻的特殊性，建筑外墻的使用通常是用于廣告或放置招牌、燈箱等，只要業(yè)主使用外墻，在一定時(shí)期內(nèi)必然是其他業(yè)主的專(zhuān)屬。這與業(yè)主使用電梯、走廊等公共部位不同。用益權(quán)主要是指所有權(quán)人按照約定或者專(zhuān)有部分在建筑物中的比例分享共有部分利益的權(quán)利。如果外墻被出租，每個(gè)公寓業(yè)主都可以根據(jù)其在建筑中的專(zhuān)有部分的比例獲得租金。處分權(quán)是指業(yè)主對(duì)所有建筑物的公共部分享有處分權(quán)，包括事實(shí)處分權(quán)和法定處分權(quán)。處置過(guò)程中不得破壞建筑物的安全性和完整性。業(yè)主有權(quán)依法對(duì)外墻使用權(quán)進(jìn)行處罰。

在享有上述三項(xiàng)權(quán)利的同時(shí)，共管產(chǎn)權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)以下三項(xiàng)義務(wù)。

首先，根據(jù)公共部分的原始用途使用公共部分。使用共用部分時(shí)，業(yè)主不得改變其性質(zhì)和用途，如在走廊內(nèi)堆放煤炭或雜物，在外墻上懸掛妨礙視線的物品等。

其次，共同承擔(dān)費(fèi)用和負(fù)擔(dān)。共有部分的所有人必須承擔(dān)共有財(cái)產(chǎn)的管理、修理和清潔費(fèi)用，共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)這些費(fèi)用。例如，清潔外墻的費(fèi)用應(yīng)由共有人分擔(dān)。第三，維護(hù)和保存公共部分的義務(wù)。共有人作為共有人，有義務(wù)維持共有人的現(xiàn)狀，維護(hù)共有人的正常狀態(tài)。例如，外墻的顏色不能改變。目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（2000年國(guó)家工商行政管理總局和建設(shè)部聯(lián)合制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本）時(shí)，他們大多同意商品房外墻使用權(quán)屬于出賣(mài)人，也同意出賣(mài)人有權(quán)公示合同、告知或安裝燈箱等，建筑物外墻使用權(quán)是否有效存在爭(zhēng)議。你知道嗎