中介格式合同有哪些陷阱？

I.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，享受利益？

一份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同規(guī)定，“甲乙雙方違約，致使本合同無法履行的，甲乙雙方仍應(yīng)全額支付丙方中介服務(wù)傭金。”。另一份《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》規(guī)定，“如發(fā)生違約，交易中發(fā)生的費(fèi)用、其他服務(wù)費(fèi)以及雙方應(yīng)向丙方支付的傭金，優(yōu)先從違約金中扣除”。

律師點(diǎn)評(píng)：前者，無論中介行為是否成功，中介公司都利用格式合同為自己爭(zhēng)取傭金提供有利條件，這顯然違背了法律規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。（《合同法》第427條規(guī)定：“居間人不促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付居間活動(dòng)中發(fā)生的必要費(fèi)用?！?。)后者利用格式合同享有優(yōu)先受償權(quán)，規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，違反了合同應(yīng)當(dāng)遵循公平平等原則確定各方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。實(shí)際上，它規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)商品房買賣合同，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將出賣人需要提供的信息報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。另一份《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“交付通知由出賣人按照合同地址以掛號(hào)信形式寄出，并在出賣人售樓部張貼，自公告之日起三個(gè)日歷日后視為交付；買受人逾期辦理交付手續(xù)的，視為該商品房已按期交付”。律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于前者，《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定“自預(yù)售商品房交付之日起90日內(nèi)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證件到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供協(xié)助和必要的證明文件。在后一種情況下，房屋往往出售給特定的購(gòu)房者，交房通知并不是行政意義上的法律文書。出賣人在合同補(bǔ)充協(xié)議中任意規(guī)定，只要交房通知單在售樓部張貼3個(gè)日歷日，即視為已交付，顯然是單方面免除了自己的責(zé)任；如果房屋質(zhì)量問題是出賣人造成的，而買受人不是愿意先交房再辦理交房手續(xù)，造成延誤的，不能視為已交房。第三，剝奪消費(fèi)者的賠償權(quán)利。根據(jù)一份商品房銷售合同，“開發(fā)商如果告知實(shí)際情況，可以延期交房?！薄?/P>

其他類似表述：因不可抗力造成的違法行為，賣方不承擔(dān)違約責(zé)任。不可抗力因素包括但不限于：自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)、政府監(jiān)管和認(rèn)證滯后、政府市政配套設(shè)施失靈、第三方破壞、高考期間停課或其他政府規(guī)定，施工單位工期延誤、施工期間停水停電等，出賣人在交付房屋時(shí)通知買受人，可以根據(jù)實(shí)際情況延遲交付房屋。商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，買受人退房時(shí)，房屋已裝修的，出賣人不承擔(dān)裝修費(fèi)用和損失。律師點(diǎn)評(píng)：《合同法》第一百一十七條規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。顯然，在上述標(biāo)準(zhǔn)條款中，開發(fā)商擴(kuò)大了自己的免責(zé)范圍，單方面免除了自己的責(zé)任，排除了對(duì)方的主要權(quán)利，并將第三方對(duì)開發(fā)商的違約風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者。后者在沒有說明是否屬于賣方違約的情況下，單方面免除責(zé)任，剝奪消費(fèi)者的權(quán)利。第四，單方延長(zhǎng)合同終止權(quán)。根據(jù)商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議，因市政規(guī)劃變更、消防等非出賣人原因，買受人無權(quán)解除合同，出賣人不得通知買受人。商品房買賣合同規(guī)定，“發(fā)生不可抗力的，合同履行期自然順延，出賣人不得通知買受人”。

專家點(diǎn)評(píng)：在前一種情況下，設(shè)計(jì)變更是合同的重大變更，賣方應(yīng)以合理的方式通知買方。本條款將第三方引起的合同變更責(zé)任轉(zhuǎn)移給買方，限制了買方終止合同的權(quán)利，免除了賣方的責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四百二十五條【居間人如實(shí)報(bào)告的義務(wù)】居間人應(yīng)當(dāng)向委托人如實(shí)報(bào)告訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假信息，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬，并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。上述知識(shí)是小編對(duì)相關(guān)法律問題的回答。房屋中介合同形式存在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、享受利益、巧妙設(shè)計(jì)責(zé)任救濟(jì)、剝奪消費(fèi)者賠償權(quán)利、單方面擴(kuò)大合同解除權(quán)等諸多陷阱。如果您需要法律幫助，歡迎來到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎