二者的區(qū)別在于：商品房預(yù)售采用預(yù)售合同，房屋竣工交付使用，購(gòu)房人付清全部房?jī)r(jià)后可直接辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用于商品房（已通過(guò)竣工驗(yàn)收并取得房地產(chǎn)證的商品房）的銷(xiāo)售。

因此，如果你現(xiàn)在簽預(yù)售合同，你可以直接辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不是在交房時(shí)簽買(mǎi)賣(mài)合同。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，按照合同本身的約定，房屋交付使用時(shí)仍需簽訂預(yù)售合同，然后辦理證明手續(xù)。如何確定商品房預(yù)售合同的效力：。出賣(mài)人未取得《商品房預(yù)售許可證》證明的，與買(mǎi)受人簽訂的《商品房預(yù)售合同》視為無(wú)效，但出賣(mài)人在起訴前已取得《商品房預(yù)售許可證》證明的，可以視為有效。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議解釋》第二條規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證的，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同視為無(wú)效，但出賣(mài)人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，視為有效本條以取得《商品房預(yù)售許可證》為主要依據(jù)審查合同是否有效，不考慮審查是否具有其他條件，所以這是合理的。

如上所述，有必要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行規(guī)范?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條、第二十三條，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十四條、第二十七條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件。根據(jù)上述規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。該制度要求開(kāi)發(fā)商在市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，申領(lǐng)預(yù)售許可證。房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)預(yù)售人的申請(qǐng)，核查預(yù)售人是否具備《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等全部預(yù)售條件，檢查現(xiàn)場(chǎng)。符合預(yù)售條件的，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。由此可見(jiàn)，商品房預(yù)售許可證是證明商品房合法預(yù)售和政府對(duì)預(yù)售人預(yù)售資格認(rèn)可的關(guān)鍵性文件?？梢孕蜗蟮卣f(shuō)，《商品房預(yù)售許可證》是預(yù)售的“資格證書(shū)”和“通行證”。此外，我們還應(yīng)該看到，預(yù)售許可證制度是行政強(qiáng)制許可制度，其實(shí)施主要依靠政府職能部門(mén)的管理?！狈ü僖獏^(qū)分司法權(quán)和行政權(quán)的不同職能，正確行使司法權(quán)，“人民法院對(duì)出賣(mài)人預(yù)售資格的審查，主要看其是否取得商品房預(yù)售許可證，以及對(duì)其他預(yù)售條件的審查主要取決于行政部門(mén)的權(quán)限，“這意味著法官在審查合同效力時(shí)，審查的范圍應(yīng)限于預(yù)售人是否取得預(yù)售許可證及其名下的真實(shí)性。

買(mǎi)受人明知出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證，與出賣(mài)人簽訂預(yù)售合同的，可以認(rèn)為出賣(mài)人與買(mǎi)受人就商品房預(yù)售達(dá)成協(xié)議，合同成立。但由于缺乏有效要件（取得商品房預(yù)售許可證），合同尚未生效。合同簽訂后，當(dāng)事人起訴的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可能取得合同的有效要件，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。但出賣(mài)人符合辦理商品房預(yù)售許可證條件，拒不辦理，預(yù)購(gòu)人要求承認(rèn)合同效力的，可以認(rèn)定合同有效（類(lèi)推，適用合同法第四十五條第二款前款規(guī)定）。出賣(mài)人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認(rèn)為合同具有效力要件，可以認(rèn)定為有效合同。

出賣(mài)人故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證，致使合同無(wú)效、解除或者解除的，買(mǎi)受人可以要求返還已付的購(gòu)房款和利息，賠償損失，并由出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第九條第一款的規(guī)定，賠償責(zé)任不得超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由要求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的解釋》第六條，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由要求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持?！北緱l對(duì)《中華人民共和國(guó)房屋預(yù)售合同法》第四十四條第二款的效力進(jìn)行了評(píng)價(jià)城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于合同效力的規(guī)定，其中規(guī)定：“商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和土地管理部門(mén)登記?！?。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的解釋?zhuān)究顑H表明商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠⑽创_定其為合同的有效要件。而且，買(mǎi)方很難控制合同登記的執(zhí)行人。因此，商品房預(yù)售登記應(yīng)作為行政部門(mén)的合同管理措施。實(shí)施與否，不影響合同本身的效力。對(duì)此，最高人民法院《關(guān)于適用合同法的若干問(wèn)題（一）》作出了規(guī)定。解釋第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定合同登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同效力。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議解釋》只是再次明確。當(dāng)然，雙方當(dāng)事人約定以登記備案程序作為商品預(yù)售合同生效條件的，應(yīng)當(dāng)按照約定執(zhí)行（《合同法》第四十五條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)）。但是，雖然約定商品預(yù)售合同的生效應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但當(dāng)事人雙方實(shí)際履行合同，未辦理登記備案手續(xù)的，視為雙方同意不適用本要求（約定）（合同法第四十五條第一款異議解釋?zhuān)Ｄ阒绬?/p>