一、關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓的政策是怎樣的

根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但是土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓。村民經(jīng)過(guò)審批取得宅基地后，只是擁有宅基地的使用權(quán)，并未取得宅基地的所有權(quán)，不得非法轉(zhuǎn)讓。

（一）立法背景

由于涉及全國(guó)9億農(nóng)民“安身立命”及攸關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定，國(guó)家政策和立法一直從嚴(yán)控制宅基地轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》中有關(guān)宅基地使用權(quán)的規(guī)定有四條，其它規(guī)定散見于《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律中。應(yīng)注意，《物權(quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)特指農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

（二）宅基地使用權(quán)的概念

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民因建造自有房屋而對(duì)集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利。特點(diǎn)有：

(1)宅基地的所有權(quán)歸村集體或者村集體經(jīng)濟(jì)組織。

(2)宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)民。使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)特定的成員享有，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請(qǐng)并取得宅基地。

(3)宅基地使用權(quán)具有有限性。即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉(zhuǎn)賣。

(4)宅基地使用權(quán)具有福利性。即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無(wú)償?shù)?，或只交納了極少的費(fèi)用。

（三）轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需具備的條件。

依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權(quán)法》第155條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。需具備的條件有：

(1)轉(zhuǎn)讓人擁 有二處以上的宅基地;

(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;

(3)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;

(4)轉(zhuǎn)讓行為征 得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。

強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，以上條件應(yīng)同時(shí)具備。

（四）城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買宅基地的立法依據(jù)。

我國(guó)人多地少，一直實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，且為防止出現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后流離失所，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定這一大局，我國(guó)立法禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地。國(guó)務(wù)院于《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！薄锻恋毓芾矸ā分杏嘘P(guān)“農(nóng)村村民出 賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，也體現(xiàn)了不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的意思。

綜上，農(nóng)村宅基地只能在村集體成員內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓，不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口的居民。