廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事裁定書(shū)

　?。?005）佛中法民五終字第763號(hào)

　　上訴人（原審原告）彭鳳瓊，女，1954年4月19日出生，住香港特別行政區(qū)九龍慈云山慈正正和樓2013室。

　　委托代理人許文飛，廣東禪正律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）佛山通寶股份有限公司（下稱(chēng)通寶公司），住所地：廣東省佛山市上沙東街43號(hào)。

　　法定代表人招耀江，董事長(zhǎng)。

　　被上訴人（原審被告）佛山市運(yùn)通房地產(chǎn)物業(yè)投資有限公司，住所地：佛山市唐園東三街32號(hào)首層1—2層。

　　法定代表人溫色華，董事長(zhǎng)。

　　原審原告馮九，男，1950年10月26日出生，住香港特別行政區(qū)九龍慈云山慈正正和樓2013室。

　　上訴人彭鳳瓊與被上訴人佛山通寶股份有限公司、佛山市運(yùn)通房地產(chǎn)物業(yè)投資有限公司、原審原告馮九買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服佛山市禪城區(qū)人民法院（2005）佛禪法民三初字第153號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)己審理終結(jié)。

　　原審裁定認(rèn)定：1993年10月23日兩原告與被告通寶公司前身佛山市溫控器廠（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：溫控器廠）簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》一份，約定溫控器廠自愿將座落在禪城區(qū)汾江中路6號(hào)809房的房地產(chǎn)（房屋建筑面積116.46平方米）出售給兩原告；成交價(jià)格為人民幣302796元，兩原告由1993年12月 30日前三次付清給溫控器廠；雙方同意于1993年12月底由溫控器廠將上述房地產(chǎn)正式交付給兩原告；本契約在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決，協(xié)商不成，任何一方均可向佛山市房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁，也可向有管轄權(quán)的人民法院起訴等。1994年11月12日溫控器廠與兩原告對(duì)該份合同進(jìn)行了公證。2004年9月9日兩原告與通寶公司簽訂《汾江中路6號(hào)809房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》一份，雙方確認(rèn)：1993年通寶公司、兩原告簽訂了汾江中路 6號(hào)809房的買(mǎi)賣(mài)契約，當(dāng)年已將房屋交付使用；兩原告交付通寶公司302796元；由于簽約時(shí)房屋剛竣工，還未辦理房產(chǎn)證，只能按圖面積出售，后辦理了房產(chǎn)證（所有權(quán)通寶公司）房屋面積比契約面積約少了19.35平方米，且由于各種原因十多年來(lái)一直未有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。經(jīng)協(xié)商，雙方約定：該住房按二手房手續(xù)辦理過(guò)戶(hù)；通寶公司同意退還房屋面積差異的房款50310元給兩原告等。2004年10月22日彭鳳瓊與通寶公司簽訂《廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，雙方將上述房屋作為二手樓買(mǎi)賣(mài)，約定房屋建筑面積為97.11平方米，交易總金額252486元整；本合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交佛山市仲裁委員會(huì)仲裁等。其后，因通寶公司未能退還兩原告多付購(gòu)房款雙方形成糾紛。

　　原審裁定認(rèn)為：法律規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。兩原告與通寶公司簽訂的《汾江中路6號(hào)809房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》是對(duì)兩原告與通寶公司前身溫控器廠簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》的補(bǔ)充；彭鳳瓊與通寶公司簽訂《廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是對(duì)前述買(mǎi)賣(mài)合同的變更。該《廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中雙方明確約定合同爭(zhēng)議的解決方法是提交佛山市仲裁委員會(huì)仲裁，該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，亦不違反法律禁止性規(guī)定，故合法有效，且被告通寶公司在首次開(kāi)庭前對(duì)法院受理該案提出了異議，故兩原告不得向人民法院起訴，應(yīng)向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，兩原告的起訴應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十一條第二項(xiàng)、第一百四十條第一款第三項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)仲裁法》第五條、第二十六條之規(guī)定，裁定：駁回原告彭鳳瓊、馮九的起訴。本案受理費(fèi)200元，由原告彭鳳瓊、馮九承擔(dān)。

　　宣判后，上訴人彭鳳瓊不服，向本院提起上訴稱(chēng)：原審裁定認(rèn)定“彭鳳瓊與通寶公司簽訂《廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是對(duì)前述買(mǎi)賣(mài)合同的變更?！?，這一認(rèn)定是與事實(shí)與法律規(guī)定不符的。1993年10月23日，上訴人與通寶公司的前身佛山市溫控器廠簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》。2004年3月份，上訴人在要求通寶公司辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)其欺騙上訴人并以自己的名義辦理好了產(chǎn)權(quán)證。2004年9月9日，上訴人為了盡快辦好產(chǎn)權(quán)證，與通寶公司簽訂《汾江中路6號(hào)809房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》。上述兩房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定了應(yīng)由通寶公司退還上訴人房屋差價(jià)款50310元及過(guò)戶(hù)手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)等事項(xiàng)。之后，雙方在房屋差價(jià)款相應(yīng)的利息上發(fā)生爭(zhēng)議，上訴人訴至法院，法院依法當(dāng)然有管轄權(quán)。2004年10月22日，上訴人與通寶公司簽訂《二手樓房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定的內(nèi)容是“買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)情況、買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)格、登記過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理、權(quán)利保證約定、違約責(zé)任、稅務(wù)承擔(dān)”等二手樓房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利和義務(wù)。由此可足以證明，該《二手樓房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，而不是對(duì)上述兩合同內(nèi)容的變更。因此，該《二手樓房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》第八條“本合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交佛山市仲裁委員會(huì)仲裁”的仲裁條款所約定的仲裁事項(xiàng)，顯然是指在上訴人與通寶公司的二手房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由佛山市仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，而不包括上訴人與通寶公司之前所簽訂的一手樓買(mǎi)賣(mài)合同所產(chǎn)生的糾紛。綜上所述，《二手樓房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，而不是對(duì)上訴人與通寶公司之前所簽訂的一手樓買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容的變更。同時(shí)，《二手樓房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》第八條仲裁條款所約定的仲裁事項(xiàng)顯然是對(duì)上訴人與通寶公司的二手房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議有權(quán)進(jìn)行仲裁，而無(wú)權(quán)對(duì)上訴人與通寶公司之前所簽訂的一手樓買(mǎi)賣(mài)合同所產(chǎn)生的糾紛進(jìn)行仲裁。因此，原審裁定認(rèn)定是與事實(shí)和法律規(guī)定不符的。請(qǐng)求二審法院依法撤銷(xiāo)（2005）佛禪法民三初字第153號(hào)民事裁定，并裁定由佛山市禪城區(qū)人民法院受理。

　　被上訴人佛山通寶股份有限公司、佛山市運(yùn)通房地產(chǎn)物業(yè)投資有限公司均未作書(shū)面答辯。

　　原審原告馮九也沒(méi)有就本案發(fā)表書(shū)面意見(jiàn)。

　　上訴人彭鳳瓊、被上訴人佛山通寶股份有限公司、佛山市運(yùn)通房地產(chǎn)物業(yè)投資有限公司以及原審原告馮九在二審期間均未提交證據(jù)。

　　經(jīng)審查，對(duì)原審裁定認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：上訴人彭鳳瓊、原審原告馮九與被上訴人通寶公司的前身佛山市溫控器廠于1993年10月23日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》合法有效，契約中的房屋亦早已交付給上訴人使用。2004年9月9日上訴人彭鳳瓊、原審原告馮九與被上訴人通寶公司簽訂的《汾江中路6號(hào)809房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》是對(duì)前述契約的補(bǔ)充。上訴人彭鳳瓊與被上訴人通寶公司于2004年10月22日簽訂的《廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的與前兩個(gè)合同一致，出賣(mài)人均為同一當(dāng)事人。因此，《廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》與《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》、《汾江中路6號(hào)809房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》共同約束彭鳳瓊與通寶公司之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。上訴人彭鳳瓊與被上訴人通寶公司在《廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中明確約定合同爭(zhēng)議的解決方法是提交佛山市仲裁委員會(huì)仲裁，該約定合法有效。故彭鳳瓊、馮九不得向法院起訴。原審裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十四條、第一百五十八條的規(guī)定，裁定如下：

　　駁回上訴，維持原裁定。

　　二審案件受理費(fèi)200元，由上訴人彭鳳瓊負(fù)擔(dān)。

　　本裁定為終審裁定。

　　審 判 長(zhǎng) 吳 逸

　　代理審判員 楊 崇 康

　　代理審判員 羅 凱 原

　　二○○五年九月十三日

　　書(shū) 記 員 張 飛 鳳