第二套房貸款新政尚有五大難題待破解

　　現(xiàn)代快報(bào)12月25日?qǐng)?bào)道 盡管央行半個(gè)月前就出臺(tái)了第二套房貸細(xì)則，不過(guò)各家銀行似乎并不著急。眼看離明年1月1日沒(méi)幾天了，到時(shí)候銀行該如何確定第二套房標(biāo)準(zhǔn)呢？

　　記者昨天從南京各大銀行了解到，目前工行、農(nóng)行、交行等絕大多數(shù)銀行并沒(méi)有接到總行下發(fā)的詳細(xì)規(guī)定，而他們也表示，“第二套房貸”細(xì)則要在南京落實(shí)，至少還存在五大疑難。如果本周內(nèi)央行或建設(shè)部沒(méi)有新的說(shuō)明出臺(tái)，那么這項(xiàng)政策很難在明年初執(zhí)行。

　　第一難：

　　誰(shuí)知道買(mǎi)房人是否已婚

　　記者了解到，近日央行出臺(tái)了第二套房貸細(xì)則后，江蘇省銀監(jiān)會(huì)就曾召集各大銀行討論，大家一致發(fā)現(xiàn)了若干難以界定的問(wèn)題。

　　首先，央行細(xì)則第一條就明確：第二套房貸“以家庭為單位”來(lái)判定，但是南京各個(gè)區(qū)的民政部門(mén)是不聯(lián)網(wǎng)的，因此客戶要拿結(jié)婚證來(lái)證明自己結(jié)婚很容易，但客戶如果要謊稱自己沒(méi)結(jié)婚，那銀行想核查卻很難。

　　江蘇一家國(guó)有銀行房貸部工作人員告訴記者，單位和街道開(kāi)的單身證明并沒(méi)有法律效力。而各區(qū)民政局只能開(kāi)出“該客戶在該區(qū)沒(méi)有結(jié)婚登記”的證明，要在外地登記結(jié)婚的就更查不到了。戶口簿上反映的婚姻狀況往往是滯后的，也不準(zhǔn)。

　　“所以我們現(xiàn)在只能讓客戶自己寫(xiě)個(gè)說(shuō)明?！边@位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，一旦其隱瞞真實(shí)情況，客戶將承擔(dān)法律責(zé)任。

　　第二難：

　　一家有幾套房查不出來(lái)

　　還有一家銀行表示，按照央行細(xì)則，如果客戶想以“人均住房面積小于當(dāng)?shù)仄骄健睘槔碛?，要求享受首套房的下浮利率，就必須自己去房產(chǎn)部門(mén)開(kāi)證明，否則銀行就按第二套房對(duì)待。問(wèn)題是，銀行沒(méi)有時(shí)間和精力逐個(gè)去房產(chǎn)部門(mén)查。

　　現(xiàn)在還有一周時(shí)間，南京房產(chǎn)部門(mén)打算怎么開(kāi)這個(gè)證明呢？記者昨天聯(lián)系了房產(chǎn)部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人，回答是：“我們真還沒(méi)有考慮這個(gè)事，出證明是要負(fù)責(zé)任的，沒(méi)弄清楚，房產(chǎn)部門(mén)不會(huì)亂開(kāi)。”

　　為什么會(huì)這樣？記者了解到，因?yàn)榫退闶鞘蟹慨a(chǎn)局想要弄清一家人家究竟有幾套房，也不容易。因?yàn)槟壳敖习藚^(qū)和江北、江寧的房產(chǎn)登記系統(tǒng)都不聯(lián)網(wǎng)，一家人要是在主城一套、江北一套，市房產(chǎn)局只能查到主城的一套，而江北的房產(chǎn)局也只能查到江北的那套。

　　第三難：

　　人均住房面積怎么算

　　就算能弄清一家人一共有多少面積的房子，但怎么看其是否超過(guò)地方平均水平呢？央行要求按計(jì)部門(mén)按上年數(shù)據(jù)來(lái)確定地方人均住房面積，昨天南京市房管部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)和統(tǒng)計(jì)部門(mén)最新的聯(lián)合調(diào)查是南京人均住房建筑面積達(dá)到32.21平方米，其中11個(gè)區(qū)為31.78平方米/人，兩縣（高淳、溧水）為43.53平方米。但銀行卻很疑惑：究竟是全市劃一條線32.21m2/人，還是按11區(qū)和2縣來(lái)分別劃，或者主城歸主城，三區(qū)二縣再分別劃呢？畢竟它們之間的差別還是挺大的。

　　第四難：

　　家庭人口該如何界定

　　在計(jì)算家庭人均住房面積時(shí)，家庭人口怎么界定也是難題之一。有市民就向記者抱怨，自己一家三口和父母一起住在120m2的房子里，人均才24m2，但父母因?yàn)槭峭馐袃?nèi)退人員，戶口一時(shí)轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，如果只按戶口本上的“一家三口”算，人均面積就達(dá)到了40m2，肯定“超標(biāo)”了。實(shí)際上自己居住并不寬敞，這不公平。但如果把實(shí)際居住人口都納入計(jì)算，那父母在外地的房子怎么算又是個(gè)問(wèn)題。

　　第五難：

　　公積金貸款怎么查

　　本次央行明確二套房貸應(yīng)包括純公積金貸款，但目前南京銀行卻抱怨：公積金貸款的信息尚未納入央行個(gè)人征信系統(tǒng)，銀行除非一筆筆到公積金管理中心去查，否則是看不到的，而這樣做人力投入吃不消。

　　“我們只要在個(gè)人征信系統(tǒng)中查詢了，而且沒(méi)發(fā)現(xiàn)有公積金貸款，那么我們?nèi)匀灰曌鞯谝惶追??！蹦暇┮患毅y行表示，現(xiàn)在他們只能這樣辦。

　　■相關(guān)新聞

　　商品房預(yù)告登記今起實(shí)施

　　遏制商“一房多賣(mài)”

　　從今天起，南京市房產(chǎn)部門(mén)將正式推行商品房預(yù)告登記制度，并在預(yù)售購(gòu)房合同中新增相關(guān)內(nèi)容。這樣，買(mǎi)房人在購(gòu)房簽訂合同的同時(shí)，就可以申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)的預(yù)告登記，在開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之后的90天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商想“一房二賣(mài)”或“一房多賣(mài)”都是不可能的。

　　合同備案時(shí)一并辦理

　　“這次推行商品房預(yù)告登記，主要是配合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定?！蹦暇┦蟹慨a(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處有關(guān)人士解釋說(shuō)，預(yù)告登記制度從本月25日起正式施行，為了在實(shí)際操作中提醒買(mǎi)房人，房產(chǎn)局已經(jīng)要求開(kāi)發(fā)商在南京市商品房預(yù)售合同中增加4條約定的條款：1、甲（開(kāi)發(fā)商）、乙（買(mǎi)房人）雙方按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)（即合同鑒證），同時(shí)申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。2、甲方應(yīng)在房屋初始登記后及時(shí)告知乙方。3、乙方應(yīng)在甲方辦理初始登記后及時(shí)申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記。4、預(yù)告登記有效期為：自預(yù)告登記之日起至甲方辦理初始登記后三個(gè)月內(nèi)。房產(chǎn)局表示，這一規(guī)定主要是為了防止開(kāi)發(fā)商“一房多賣(mài)”。

　　那么，買(mǎi)房人應(yīng)該從什么時(shí)候開(kāi)始申請(qǐng)預(yù)告登記？房產(chǎn)局表示，買(mǎi)房人在和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，需要到房產(chǎn)局進(jìn)行合同鑒證備案，預(yù)告登記和這一程序是“一并辦理”的。有效時(shí)間為“開(kāi)發(fā)商在商品房竣工后，辦理初始登記那天起之后的90天”，在這90天內(nèi)，如果購(gòu)房人沒(méi)有及時(shí)辦房產(chǎn)證，預(yù)告登記就失效了。

　　預(yù)告登記可以自己去申請(qǐng)

　　在12月25日之前購(gòu)買(mǎi)商品房的市民，他們合同鑒證時(shí)并沒(méi)有申請(qǐng)預(yù)告登記，這該如何處理？房產(chǎn)局表示，這分兩種情況，一種是已經(jīng)竣工交付的，買(mǎi)房人可隨時(shí)辦理房產(chǎn)證，不存在預(yù)告登記的情況；另一種是已辦理商品房合同備案登記，但房屋尚未竣工交付的，買(mǎi)房人想要預(yù)告登記，要自己到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)領(lǐng)取“南京市商品房預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)”。

　　萬(wàn)一市民沒(méi)有辦預(yù)告登記或登記過(guò)期失效了，開(kāi)發(fā)商又把房子賣(mài)給其他人，第三人再到房產(chǎn)部門(mén)要求備案怎么辦？房產(chǎn)局表示，其實(shí)沒(méi)必要擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樵瓌t上在第一個(gè)買(mǎi)房人備案之后，如果開(kāi)發(fā)商想備案第二份合同是行不通的，除非第一個(gè)買(mǎi)房人自愿退房。快報(bào)記者尹曉波

　　開(kāi)發(fā)商元旦期間急著賣(mài)房

　　快報(bào)訊（記者孫潔）或許是因?yàn)槟甑谆鼗\資金的需要，或許對(duì)明年形勢(shì)缺乏把握，年底南京幾乎有10多家樓盤(pán)都推出了新房源。記者了解到，由于央行“第二套”細(xì)則出臺(tái)等調(diào)控措施對(duì)購(gòu)房人心理的影響，上周除了個(gè)別樓盤(pán)取得60%以上的率外，多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)并不好賣(mài)。記者昨天探詢獲悉，幾乎所有有房源的樓盤(pán)元旦三天都已經(jīng)確定開(kāi)門(mén)賣(mài)房，而且“優(yōu)惠正在制定中”。

　　記者昨天詢問(wèn)了東郊晶典、賽世香樟園、融僑中央花園、淺草明苑等一批樓盤(pán)，這些樓盤(pán)近期都推出了新房源，以往最搶手的80～90m2的二房（最大100m2），現(xiàn)在幾乎家家都“有售”，而且有三家都還在延續(xù)一周以前的開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠。至于元旦怎么賣(mài)？銷(xiāo)售人員十分熱情：“您哪天來(lái)看房都可以，我們都開(kāi)門(mén)。”至于優(yōu)惠，公司還沒(méi)有對(duì)外宣布。但有三家表示：應(yīng)該會(huì)有。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，趕在此時(shí)賣(mài)房，一方面應(yīng)該是年前沒(méi)賣(mài)光的房源正常賣(mài)；另一方面，明年樓市政策難測(cè)，因此及早出手一批房源，回籠部分資金未必不是“上策”。如此看來(lái)，元旦期間，南京樓市房源應(yīng)當(dāng)比較充足。 (本文來(lái)源：現(xiàn)代快報(bào) 作者：記者王海燕孫潔)