商品房多重買(mǎi)賣(mài)是出賣(mài)人就同一商品房訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買(mǎi)賣(mài)合同，將房屋先后賣(mài)于數(shù)人，形成數(shù)個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的行為。最高法院新頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用法律若干問(wèn)題意見(jiàn)的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第八、九、十條對(duì)商品房多重買(mǎi)賣(mài)作了新的規(guī)范，本文擬就此略談粗識(shí)淺見(jiàn)。

一、商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同的效力

合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無(wú)從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買(mǎi)賣(mài)合同只要系雙方真實(shí)意思表示，不違背合同法第五十二條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人一物數(shù)賣(mài)之舉雖有悖于誠(chéng)信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣(mài)人與后位買(mǎi)受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非當(dāng)然無(wú)效。不能以是否行到實(shí)際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買(mǎi)賣(mài)合同的效力。臺(tái)灣學(xué)者王*鑒先生亦認(rèn)為，基于先后買(mǎi)賣(mài)契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力。《解釋》第八條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的先買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除前位買(mǎi)賣(mài)合同及要求出賣(mài)方支付懲罰性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買(mǎi)賣(mài)合同的效力。由此可推斷《解釋》認(rèn)可后位買(mǎi)賣(mài)合同效力的意旨。

二、商品房多重買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)變動(dòng)及利益衡平

同一合同標(biāo)的難以在多個(gè)債權(quán)人之間合理分配，是多重買(mǎi)賣(mài)合同的特色，如何確定商品房多重買(mǎi)賣(mài)中所有權(quán)的歸屬實(shí)是爭(zhēng)議焦點(diǎn)所在。

(一)房屋所有權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前位買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)

出賣(mài)人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買(mǎi)受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣(mài)于他人，先買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無(wú)疑義。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買(mǎi)受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣(mài)人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，自然無(wú)法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣(mài)人的惡意欺詐，依《解釋》第九條第(三)項(xiàng)規(guī)定，后買(mǎi)受人就出賣(mài)人的一物數(shù)賣(mài)行為可主張不超過(guò)已購(gòu)房款一倍以內(nèi)的懲罰性賠償金。

(二)出賣(mài)人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)及法律評(píng)價(jià)

《解釋》第八條和第十條針對(duì)原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋所有權(quán)變動(dòng)作了不同的規(guī)定。

《解釋》第八條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人有請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同，可要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍之內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任。懲罰性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國(guó)家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來(lái)逐漸被廣泛適用于合同糾紛。《解釋》繼消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法四十九條、合同法一百一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購(gòu)房款的一倍以內(nèi)，既有利于有效遏制多重買(mǎi)賣(mài)之類(lèi)違背誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立，又能達(dá)到各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細(xì)解讀《解釋》第八條，會(huì)發(fā)現(xiàn)先買(mǎi)受人的權(quán)利僅限于前位買(mǎi)賣(mài)合同中，而無(wú)權(quán)要求解除后位買(mǎi)賣(mài)合同，更無(wú)權(quán)主張房屋所有權(quán)。對(duì)此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時(shí)，對(duì)出賣(mài)人、先買(mǎi)受人、后買(mǎi)受人的利益衡平。先買(mǎi)受人之所以無(wú)主張房屋所有權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過(guò)登記方式向社會(huì)公開(kāi)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。公示公信原則彰顯了保護(hù)信賴?yán)娴木?，而信賴?yán)嫱质墙灰装踩幕A(chǔ)。在商品房多重買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買(mǎi)受人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的合理信賴，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋所有權(quán)，否則將是對(duì)無(wú)辜、善良的后買(mǎi)受人的非難，有悖于公平正義之法則。

《解釋》第十條規(guī)定，買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。此條解釋是對(duì)后買(mǎi)受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)，先買(mǎi)受人仍可徑直主張合同無(wú)效，并依合同無(wú)效的法律效果使后買(mǎi)受人喪失房屋的所有權(quán)。該條解釋不是從注重保護(hù)后買(mǎi)受人的利益，進(jìn)而保護(hù)實(shí)際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠(chéng)實(shí)信用的基本價(jià)值出發(fā)，著意保護(hù)先買(mǎi)受人利益和正常的交易秩序。對(duì)出賣(mài)人與后買(mǎi)受人違背誠(chéng)實(shí)信用的行為科以了宣告合同無(wú)效這一最嚴(yán)厲的處罰，并輔之以不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價(jià)值取向。

由上可知，《解釋》對(duì)前買(mǎi)受人及善意后買(mǎi)受人給予特別的法律保護(hù)，既是誠(chéng)實(shí)信用原則的踐行，更體現(xiàn)了維護(hù)交易安全的本意。

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