眼下，房子幾乎成為所有重大場合的焦點(diǎn)話題，兩會(huì)如此，315亦不例外。霸王條約、定金糾紛、逾期交房、規(guī)劃改變、產(chǎn)權(quán)證糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、物業(yè)糾紛……老生常談卻是常談常新。

今天，重慶市第五中級(jí)人民法院公布去年辦理的房產(chǎn)交易糾紛典型案例，并提醒廣大消費(fèi)者簽訂合同要仔細(xì)。

看清協(xié)議內(nèi)容再簽字

案例：XX年4月，陳女士看中了一套住房，并與開發(fā)商星*公司簽訂《房產(chǎn)定購協(xié)議書》，交付定金1萬元。協(xié)議約定：如陳*妮不履行該協(xié)議或不在XX年4月27日前與星*公司簽訂《商品房買賣合同》，所交定金不予退還。協(xié)議另載明：陳女士在簽訂定購協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星*公司在銷售現(xiàn)場公示的《商品房買賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容。

當(dāng)陳女士高高興興準(zhǔn)備簽署《商品房買賣合同》時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，便拒絕簽合同。陳女士先后兩次發(fā)函要求修改合同，否則星*公司應(yīng)退還其定金1萬元，但星*公司拒絕退還定金。

法院審理認(rèn)為，陳女士與星*公司簽訂的《房產(chǎn)定購協(xié)議書》合法有效，遂判決駁回其要求退還定金的訴訟請(qǐng)求。

法官支招：購房者在簽訂定購協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。

開放商違約轉(zhuǎn)賣賠雙倍定金

案例：XX年12月，王*生與巴*公司簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購書》，約定購買別墅一套，并支付了定金10萬元。按約定，王*生應(yīng)于XX年1月15日前簽訂《商品房買賣合同》。但王*生并未按期簽訂，巴*公司便將那套別墅賣了出去。王*生以未收到逾期通知為由，要求退還10萬元定金。

在法院審理過程中，雙方均未提交《房地產(chǎn)認(rèn)購書》原件，致對(duì)違約行為及責(zé)任無法確定。于是，判決巴*公司退還王*生定金10萬元。

法官支招：定金是把雙刃劍，在約束購房者的同時(shí)，也約束了開發(fā)商。如果開發(fā)商違約將所認(rèn)購的房屋轉(zhuǎn)賣他人的，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金;如購房者違約導(dǎo)致未能訂立合同的，購房者無權(quán)要求返還定金。

天然氣管道位置不屬規(guī)劃變更

案例：XX年1月，李-飛與南翔*司簽訂《商品房買賣合同》，并約定“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房屋質(zhì)量、使用功能或使用環(huán)境發(fā)生重大影響時(shí)，南翔*司應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起l0日內(nèi)將變更內(nèi)容書面通知李-飛，李-飛可以解除合同”。

XX年3月，李-飛接到南翔*司發(fā)出的接房通知后到現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將合同上位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽臺(tái)上。遂以房屋結(jié)構(gòu)有所變更，向南翔*司發(fā)出“退房聲明”。南翔*司不同意李-飛退房。

有關(guān)行政管理部門認(rèn)為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規(guī)劃的變更和設(shè)計(jì)上的變化，也不屬于房屋結(jié)構(gòu)改變。法院遂依法駁回李-飛的退房請(qǐng)求。

法官支招：天然氣管道安裝位置的調(diào)整不屬房屋結(jié)構(gòu)的變更，購房者不應(yīng)以此為由解除合同。如購房人要求天然氣管道必須安裝在廚房內(nèi)，可在訂立合同時(shí)明確作出約定，開發(fā)商承諾之后如有變更，購房人可以據(jù)約定起訴開發(fā)商違約，合同上沒有明確約定的，開發(fā)商則不構(gòu)成違約。

房屋有安全隱患可拒絕接房

案例：XX年11月，李*玖與永航*司簽訂《商品房買賣合同》。XX年12月28日，永航*司通知李*玖接房。李*玖在驗(yàn)收房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)訟爭房屋生活陽臺(tái)鐵欄桿與公共露臺(tái)鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺(tái)的鐵欄桿轉(zhuǎn)角處，于是拒絕接房。永航*司不允。XX年3月18日，案外人對(duì)公共露臺(tái)鐵欄桿轉(zhuǎn)角處的室外電線搭進(jìn)行了拆除。

法院審理認(rèn)為，由于房屋存在重大安全隱患，李*玖有權(quán)拒絕接房，永航*司構(gòu)成違約。法院判決永航*司給付李*玖相應(yīng)的逾期交房違約金。

法官支招：房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時(shí)，購房者可以拒絕接房。

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