一、總論

1.項目建設(shè)背景

2.項目概況

(1)項目名稱：___________________________

(2)建設(shè)地點：___________________________

(3)建設(shè)單位：___________________________

(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________

(5)經(jīng)營范圍：___________________________

(6)公司類別：___________________________

(7)資質(zhì)等級：___________________________

(8)企業(yè)概況：___________________________

(9)工程概況：___________________________

(10)資金來源：__________________________

3.可行性研究報告編制依據(jù)

4.可行性研究報告研究范圍

5.研究結(jié)論及建議

6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標

項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1。

表1 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標

序號項目名稱單位指標

1總占地面積平方米

2總建筑面積平方米

3建筑容積率

4小區(qū)綠化率%

5戶均面積多層住宅平方米/戶

聯(lián)排低層住宅平方米/戶

6地下停車庫車位平方米/車位

7綜合售價多層住宅元/平方米

聯(lián)排低層住宅元/平方米

8地下停車庫元/位

9建設(shè)投資萬元

10每平方米建設(shè)投資元

11投資利潤率%

12全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)%

13全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)萬元

14全部投資投資回收期(稅前)年

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1.當前住宅市場現(xiàn)狀

2.商品房市場現(xiàn)狀與市場需求

3.商品房的市場需求及發(fā)展

4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題

5.營銷戰(zhàn)略

三、項目選址及建設(shè)條件

1.項目選址

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

2.2 交通方便

2.3 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備

供水：____________________________

供電：____________________________

煤氣：____________________________

通訊：____________________________

場地：____________________________

2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

2.5 土地征用情況

四、建設(shè)規(guī)模及功能

1.建筑面積的內(nèi)容

2.功能設(shè)施標準

2.1 建筑使用功能

2.2 設(shè)施標準

(1)住宅裝飾及設(shè)施標準

(2)小區(qū)配套設(shè)施

2.3 住宅戶型規(guī)劃

3.工程項目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。

表2 主要工程量一覽表

序號項目名稱說明

1土建工程建筑面積㎡

1.1

1.2

1.3多層住宅

聯(lián)排低層高檔住宅

地下停車庫建筑面積㎡

建筑面積㎡

建筑面積㎡

2給排水工程水箱、水池、水泵機房

3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)

4變配電工程(強電)配電房變配電設(shè)備

5照明工程小區(qū)照明

6通訊工程普通電話配線(端子接單元口)

7火災報警及安全監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門

8通風工程地下停車庫通風

9閉路電視住宅區(qū)

10室外工程室外綠化及部分道路場地

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場地環(huán)境

1.1 地形

1.2 場地自然條件

(1)地貌：____________________

(2)水文地質(zhì)：________________

(3)地震裂度：________________

(4)地基土工程地質(zhì)評價：

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則

2.3 總平面布局

2.4 交通組織

2.5 規(guī)劃指標

根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。

表3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標

序號項目指標

1總用地面積平方米

2總建筑面積平方米

3地下建筑面積(地下停車場)平方米

4地上建筑面積平方米

其中：多層住宅平方米

聯(lián)排低層高檔住宅平方米

5建筑層數(shù)地上層

地下層

6建筑總高米

7建筑層高地上米

地下米

8建筑容積率

9綠地率%以上

10停車地上不停車

地下輛

3.建筑方案設(shè)計

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

3.2 平面設(shè)計

(1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表4。

表4 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標

序號指標名稱單位指標

1套內(nèi)使用面積平方米/套

2住宅標準層總使用面積平方米

3住宅標準層總建筑面積平方米

4住宅標準層使用系數(shù)%

5套內(nèi)建筑面積平方米

5.1

5.2

5.3多層住宅A型

多層住宅B型

聯(lián)排低層高檔住宅C型平方米/套

平方米/套

平方米/套

6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶

7居住戶數(shù)戶

8居住人數(shù)人

(2)公用建筑。

3.3 立面設(shè)計

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計

4.1 基礎(chǔ)造型及處理

4.2 上部結(jié)構(gòu)

5.公用設(shè)施方案

5.1 供水排水

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

(2)照明及電力設(shè)備。

5.3 供氣

5.4 中央空調(diào)

5.5 弱電設(shè)計

6.消防

7.環(huán)境保護

六、項目實施進度安排

本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下：

______年______月______日：項目建議書批復。

______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計。

______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計。

______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計。

______年______月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

______年______月______日：工程開工。

______年______月：完成投資的25%，開始預售。

______年______月：主體工程斷水。

______年______月——______年______月：單體工程驗收。

______年______月——______年______月：分項工程驗收。

______年______月：正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

總投資造價見表5和附表1

表5 項目投資估算

單 位：萬元

序號項目開發(fā)產(chǎn)品

成本分期計劃進度

1234

1土地費用

2前期工程費

3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

4建筑安裝工程費

5公共配套設(shè)施建設(shè)費

6開發(fā)間接費

7管理費用

8銷售費用

9開發(fā)期稅費

10其他費用

11不可預見費

合計

2.資金籌措

詳見附表2

八、經(jīng)濟效益分析

1.住宅銷售價格

2.銷售進度及付款計劃

本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。

表6 各類建筑銷售計劃表(%)

項目合計123

多層住宅

聯(lián)排低層高檔住宅

地下停車場

3.稅費率

本報告采用的各種稅費率見表7。

表7 稅費率表(%)

稅費項目稅費率稅費項目稅費率

營業(yè)稅

土地增值稅

城市維護建設(shè)稅

公益金

教育費附加費

法定盈余公積金

企業(yè)所得稅

任意盈余公積金

房產(chǎn)稅(按租金)

不可預見費

項目盈利能力詳見附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

序號項目變動幅度

(%)全部投資(所得稅前)

內(nèi)部收益率

(%)凈現(xiàn)值

(萬元)投資回收期

(年)

0基本方案

1開發(fā)產(chǎn)品投資

2售房價格

3預售款回籠進度

4租房價格

5.清償能力分析

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析

資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。

8.臨界點分析

詳見表9

表9　 臨界點分析表

敏感因素基本值臨界點

全部投資稅前內(nèi)部收益率

期望值

開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元)

最高值

售房價格(元/平方米)

最低值

土地費用(萬元)

最高值

售房面積(平方米)

最低值

9.主要經(jīng)濟指標