第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的。預(yù)告登記失效。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定。

　　●立法背景

　　預(yù)告登記，是德國中世紀民法創(chuàng)立的制度。根據(jù)德國民法典的規(guī)定，為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或者廢止一項土地上的物權(quán)的請求權(quán)，或者土地上負擔(dān)的物權(quán)請求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的請求權(quán)，可以在土地登記簿中將其納人預(yù)告登記。預(yù)告登記可在滿足兩種條件之一的情況下進行：1．不動產(chǎn)物權(quán)人的同意；2．法院的臨時處分命令。為預(yù)告登記而作出的臨時處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時處分有所不同。根據(jù)德國民事訴訟法的規(guī)定，臨時處分是在當(dāng)事人認為存在著將來不能實現(xiàn)其權(quán)利或者難以實現(xiàn)其權(quán)利的危險時實施的。而預(yù)告登記的臨時處分命令的作出無須當(dāng)事人證明請求權(quán)處于危險，只需證明存在著可為預(yù)告登記的請求權(quán)即可。預(yù)告登記的請求權(quán)納人預(yù)告登記后，即具有排他效力，可能妨害請求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分而無效。預(yù)告登記是與所登記的請求權(quán)緊密結(jié)合在一起的，隨著請求權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，隨著請求權(quán)的消滅而消滅。此外，預(yù)告登記還因債權(quán)人的放棄、所保全的請求權(quán)指向的物權(quán)納人本登記、不動產(chǎn)物權(quán)人行使涂銷預(yù)告登記的請求權(quán)而消滅。瑞士民法典規(guī)定，因F列原因之一，可以預(yù)登記對土地的處分限制：1．官方為保全有爭執(zhí)的或有待執(zhí)行的請求權(quán)所發(fā)布的命令；2．出質(zhì)、破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割；3屬法定預(yù)登記的，如家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承權(quán)等權(quán)利。處分的限制，經(jīng)預(yù)登記后，始得對他人后取得的權(quán)利有對抗的效力。

　　日本不動產(chǎn)登記法將這種制度稱為“假登記”，在下列各項情形下進行：1．未具備登記申請程序上需要的條件時；2．欲保全法律所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請求權(quán)時。我國臺灣地區(qū)土地法中該制度的名稱也是預(yù)告登記，規(guī)定，聲請保全下列請求權(quán)之預(yù)告登記，應(yīng)由請求權(quán)人檢附登記名義人之同意書為之：l_關(guān)于土地權(quán)利移轉(zhuǎn)或使其消滅之請求權(quán)；2．土地權(quán)利內(nèi)容或次序變更之請求權(quán)；3．附條件或期限之請求權(quán)。預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記之請求權(quán)有妨礙者無效。

　　●條文解讀

　　預(yù)告登記，是指為保全一項請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的，是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。這種登記是不動產(chǎn)登記的特殊類型。其他的不動產(chǎn)登記都是對現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)進行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的清求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說，進行了預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權(quán)就得到了．保護。

　　預(yù)告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，即本條規(guī)定的“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，以保障債權(quán)人將來實現(xiàn)其債權(quán)。正如有的學(xué)者所說，預(yù)告登記的實踐意義在于，權(quán)利人所期待的未來發(fā)生的物權(quán)變動對自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動不可；而法律也認可這種變動對權(quán)利人的意義．井以法律予以保障。比如，老百姓購買預(yù)售的住房，它涉及公民的基本生存權(quán)利，所以法律上承認買受人獲得指定的房屋的權(quán)利有特殊保護的必要。但是，因為購房人在與開發(fā)商訂立預(yù)售合同后，只享有合同法上的請求權(quán)，該項權(quán)利沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發(fā)商將房屋以更高的價格出賣給他人即“一房二賣”這種情況的發(fā)生，而只能在這種情況發(fā)生時主張開發(fā)商違約要求損害賠償，而無法獲得指定的房屋。在建立了預(yù)告登記制度的情況下，購房人如果將他的這一請求權(quán)進行預(yù)告登記，因為預(yù)告登記具有物權(quán)的排他效力，所以開發(fā)商違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為就不能發(fā)生法律效力。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。這樣，購房者將來肯定能夠獲得約定買賣的房屋。因此，預(yù)告登記對解決類似商品房預(yù)售中一房二賣這樣一些敏感的社會問題有著特殊的作用。依照本條規(guī)定，預(yù)告登記不僅可以針對當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)毆的情況，還包括簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的情況。因而，建立預(yù)告登記制度，具有廣泛的保障債權(quán)實現(xiàn)的意義。