備受關(guān)注的《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(下簡稱《意見》)出臺之后，眾多市民對其提出了諸多疑問，為此，廣州房管局公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》相關(guān)政策解答。

　　私房租賃達(dá)不成協(xié)議不作貨幣補(bǔ)償

　　問題一：《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》規(guī)定，符合直管住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關(guān)系的，承租人、產(chǎn)權(quán)人可以按3：7的比例分配補(bǔ)償。請問該分配比例是否能夠適用于私有住宅?

　　答：在規(guī)范直管房租賃管理的前提下，為引導(dǎo)承租人主動解除租賃關(guān)系，《意見》特別規(guī)定將房屋拆遷補(bǔ)償總額(房屋拆遷補(bǔ)償總額=被拆遷房屋的市場評估價格+改造獎勵費(fèi))的30%給承租人作棄租補(bǔ)償。這是針對直管公有住宅作出的補(bǔ)償分配規(guī)定。

　　如符合我市直管房租賃條件的承租人同意解除租賃關(guān)系的，房屋承租人可獲得拆遷補(bǔ)償總價款的30%作為棄租補(bǔ)償，承租人獲貨幣補(bǔ)償后，通過市場尋找合適房屋自行解決居住問題，國土房管部門將不再提供直管公房(含廉租房)進(jìn)行安置。如承租人不同意解除租賃關(guān)系的，就須服從拆遷人的統(tǒng)一安排，由拆遷人另行安排使用面積不少于被拆遷房屋使用面積的直管住宅房屋安置承租人。

　　由于私房租賃屬于出租人與承租人之間的民事法律關(guān)系，《意見》尊重租賃雙方當(dāng)事人的意愿，交由租賃雙方自行協(xié)商解決。按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，如被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷人對被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不作貨幣補(bǔ)償。

　　被拆遷人不能即時入住可獲安置補(bǔ)助

　　問題二：如拆遷人提供的安置房尚在建設(shè)中，被拆遷人不能即時入住，該怎么辦?

　　答：如拆遷人提供的安置房尚在建設(shè)中，被拆遷人不能即時入住的，由拆遷人按市房地產(chǎn)租賃管理所公布的被拆遷房屋所處地段當(dāng)年房屋租金參考價(即市場價)向被拆遷人支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，支付時間自搬遷之日起到發(fā)出安置住房入住通知之日后3個月止。過渡期限內(nèi)，由被拆遷人自行安排住處臨時過渡。

　　房屋租金參考價可登錄市國土房管局公共網(wǎng)站查詢(網(wǎng)址：http://www.laho.gov.cn)。

　　第二階段搬遷獎勵費(fèi)遞減10%

　　問題三：《意見》規(guī)定舊城更新改造項(xiàng)目實(shí)行搬遷時限獎勵制度，我想了解搬遷時限獎勵費(fèi)用具體怎么樣給?

　　答：《意見》將獎勵機(jī)制作為推動拆遷工作的有效手段之一，通過獎勵措施的靈活運(yùn)用刺激被拆遷人加快簽訂補(bǔ)償協(xié)議。考慮到各區(qū)實(shí)際情況不同，《意見》僅就搬遷獎勵費(fèi)設(shè)定最高標(biāo)準(zhǔn)(即搬遷時限獎勵費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價的15%以內(nèi)確定)，搬遷獎勵費(fèi)的具體給付標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)由各區(qū)根據(jù)實(shí)際情況自行設(shè)定。各區(qū)可以在發(fā)布舊城更新改造決定時，明確將整個搬遷期限劃分為幾個階段，搬遷獎勵費(fèi)實(shí)行分階段遞減的制度，從而引導(dǎo)和鼓勵被拆遷人加快搬遷進(jìn)度。

　　例如：舊城更新改造決定作出之日為2010年1月1日，1月1日至3月31日設(shè)定為第一搬遷階段，那么被拆遷人在第一階段內(nèi)按時搬遷的就可以獲得全額獎勵。4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎勵費(fèi)相應(yīng)遞減10%，以下可以依此類推。

　　分戶、析產(chǎn)、交易、贈與等不算“自住”

　　問題四：《意見》規(guī)定，被拆遷住宅房屋合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合有關(guān)條件的，按40平方米予以補(bǔ)償，我想了解一下具體適用條件如何?

　　答：考慮到我市舊城改造范圍內(nèi)被拆遷人的居住條件普遍較差、居住面積較小，為進(jìn)一步加強(qiáng)對困難家庭的保障，《意見》按照三種不同的安置方式設(shè)定不同條件，實(shí)行住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置面積最低標(biāo)準(zhǔn)制度。

　　為了引導(dǎo)被拆遷人向城市外圍區(qū)搬遷，抽疏中心區(qū)人口，《意見》對選擇“異地永遷”安置這種方式設(shè)定的條件最為寬松，需要符合的條件是：1.被拆遷的住宅房屋建筑面積小于40平方米;2.該房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán);3.該房屋為自住住宅。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　為引導(dǎo)被拆遷人盡量減少選擇“就近安置”，加快推進(jìn)舊城更新改造項(xiàng)目，《意見》對“就近安置”補(bǔ)償安置方式的適用條件規(guī)定最為嚴(yán)格，需同時符合四個條件：1.被拆遷的住宅房屋建筑面積小于40平方米;2.具有廣州市城鎮(zhèn)戶籍;3.該房屋為自住且住房困難(即自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住面積10平方米以下或人均建筑面積15平方米以下);4.家庭年人均可支配收入、家庭資產(chǎn)凈值符合市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)(即上一年度家庭人均可支配收入低于18287元)。

　　選擇“貨幣補(bǔ)償”的，被拆遷人需要符合的條件是：1.被拆遷的住宅房屋建筑面積小于40平方米;2.家庭年人均可支配收入、家庭資產(chǎn)凈值符合市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)(即上一年度家庭人均可支配收入低于18287元);3.該房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán);4.該房屋為自住住宅。

　　其中，本條規(guī)定的“自住住宅”的具體條件為被拆遷人有常住戶口，且實(shí)際居住在此。此外需要特別強(qiáng)調(diào)的是，被拆遷人不得通過分戶、析產(chǎn)、交易、贈與等方式適用本條規(guī)定。

　　《意見》施行前改造項(xiàng)目仍執(zhí)行舊法規(guī)

　　問題五：《意見》對哪些項(xiàng)目適用?

　　答：《意見》是在國家的房屋征收與補(bǔ)償條例尚未出臺前，廣州市先行先試、針對舊城更新改造項(xiàng)目出臺的補(bǔ)償安置政策，于2009年12月31日正式施行，有效期五年，適用于經(jīng)市或區(qū)人民政府批準(zhǔn)開展的市轄區(qū)舊城更新改造項(xiàng)目及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目范圍內(nèi)國有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償安置工作?！兑庖姟肥┬星?即2009年12月31日前)已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項(xiàng)目不適用本《意見》，仍執(zhí)行舊城更新改造決定或房屋拆遷公告發(fā)布時的相關(guān)拆遷法規(guī)。

　　同意改造戶超九成方可啟動改造

　　問題六：作為一名普通市民，如何對舊城改造表達(dá)意見呢?

　　答：《意見》規(guī)定，廣州舊城改造全面試行事前征詢制度，開展兩輪征詢，全面、及時、動態(tài)地公開各種拆遷補(bǔ)償安置信息，充分尊重改造區(qū)域居民的參與權(quán)、知情權(quán)。

　　第一輪，征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達(dá)到90%(含90%)以上的，方可啟動改造，并辦理地塊改造前期手續(xù)。

　　第二輪，征詢改造區(qū)域居民對補(bǔ)償安置方案的意見，在規(guī)定時間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達(dá)到2/3以上(含2/3)的，方可具體實(shí)施拆遷。