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寧波
浙江規(guī)定房產(chǎn)調(diào)控政策不構(gòu)成“不可抗力”
針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控新政密集出臺(tái)帶來的房屋買賣合同糾紛，浙江省高級(jí)人民法院21日召開新聞發(fā)布會(huì)稱，其新出臺(tái)的法律明確規(guī)定，房產(chǎn)調(diào)控政策不構(gòu)成“不可抗力”。
發(fā)布會(huì)稱，浙江省高級(jí)人民法院已于近期出臺(tái)了《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(試行)》，指導(dǎo)全省法院依法妥善審理受房產(chǎn)新政策影響的房屋買賣合同糾紛案件。
《意見》共十三條。為維護(hù)交易誠(chéng)信和市場(chǎng)穩(wěn)定，《意見》規(guī)定，調(diào)控政策一般不影響房屋買賣合同的效力，一些買房人以合同內(nèi)容與調(diào)控政策相悖為由主張無效。
對(duì)于調(diào)控政策是否構(gòu)成“不可抗力”，《意見》規(guī)定，不構(gòu)成“不可抗力”，但可能構(gòu)成“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”或“情勢(shì)變更”。
浙江高院民一庭庭長(zhǎng)許惠春說：“依據(jù)民法原理，只有同時(shí)具備‘不能預(yù)見、不能避免和不能克服’三大要件的情形才屬于‘不可抗力’;但頻頻出臺(tái)的調(diào)控政策目標(biāo)指向明確，買賣雙方很難說不可預(yù)見、不可避免、不能克服?！?/p>
《意見》還明確，對(duì)調(diào)控前訂立的合同中沒有明確約定按揭付款，買方以受限貸政策影響而無法履約為由，請(qǐng)求解除合同的，法院不予支持;反之，約定按揭貸款的，如果買方舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致其無法履約，可以解除合同，出賣人返還收受的購(gòu)房款或定金，但可請(qǐng)求承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失。而對(duì)于調(diào)控前訂立的合同確因限購(gòu)、禁購(gòu)政策而無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人均可請(qǐng)求解除合同。
自去年初起，尤其是“國(guó)十條”以來，為遏制過快上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院、相關(guān)部委及地方政府，針對(duì)“居高不下”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。今年“新國(guó)八條”又明確對(duì)不同購(gòu)房者采取限貸、限購(gòu)、禁購(gòu)等措施?！ 斑@些對(duì)房屋買賣合同當(dāng)事人簽訂合同、履行義務(wù)產(chǎn)生了直接、重大影響。浙江乃至全國(guó)陸續(xù)出現(xiàn)了部分交易者以調(diào)控為由要求解除房屋買賣合同等訴訟。理論界和審判實(shí)踐中，對(duì)調(diào)控政策是否屬于‘不可抗力’，引起的房屋買賣合同糾紛是否適用‘情勢(shì)變更’原則，具體案件如何處理等存在較大爭(zhēng)議?！痹S惠春說。
為及時(shí)有效地指導(dǎo)審判實(shí)踐，統(tǒng)一法律適用和司法裁判的尺度，浙江高院專門制定了《意見》。據(jù)了解，這也是全國(guó)第一個(gè)專門針對(duì)審理受房產(chǎn)新政策影響的房屋買賣案件的司法指導(dǎo)性意見。
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