（國發(fā)［１９９８］２３號） 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)： 　　為貫徹黨的十五大精神，進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下： 　　一、指導(dǎo)思想、目標和基本原則 　?。ㄒ唬┥罨擎?zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)日益增長的住房需求。 　?。ǘ┥罨擎?zhèn)住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。 　?。ㄈ┥罨擎?zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統(tǒng)一政策目標指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度、老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。 　　二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化 　?。ㄋ模保梗梗改晗掳肽觊_始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，具體時間、步驟由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實際確定。停止住房實物分配后，新建經(jīng)濟適用住房原則上只售不租。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補貼等。 　?。ㄎ澹┤嫱菩泻筒粩嗤晟谱》抗e金制度。到１９９９年底，職工個人和單位住房公積金的繳交率應(yīng)不低于５％，有條件的地區(qū)可適當提高。要建立健全職工個人住房公積金帳戶，進一步提高住房公積金的歸集率，繼續(xù)按照“房委會決策，中心運作，銀行專戶，財政監(jiān)督”的原則，加強住房公積金管理工作。 　?。┩Ｖ棺》繉嵨锓峙浜?，房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為６０平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在４倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積人未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼。住房補貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據(jù)本地實際情況制訂，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準后執(zhí)行。 　　三、建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系 　　（七）對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。住房供應(yīng)政策具體辦法，由市（縣）人民政府制定。 　?。ò耍┱{(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。其中經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)施和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等７項因素，利潤控制在３％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷補償費，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本，使經(jīng)濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，促進居民購買住房。 　?。ň牛┝庾》靠梢詮尿v退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實行政府定價。具體標準由市（縣）人民政府制定。 　?。ㄊ┵徺I經(jīng)濟適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。 　　四、繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場 　?。ㄊ唬┌凑铡秶鴦?wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)［１９９４］４３號，以下簡稱《決定》）規(guī)定，繼續(xù)推進租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結(jié)合。租金提高后，對家庭確有困難的離退休職工、民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優(yōu)撫對象等，各地可根據(jù)實際情況制定減、免政策。 　?。ㄊ┌凑铡稕Q定》規(guī)定，進一步搞好現(xiàn)有公有住房出售工作，規(guī)范出售價格。從１９９８年下半年起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實行成本價，并與經(jīng)濟適用住房房價相銜接。要保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價租賃。 　　校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。具體辦法按教育部、建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　?。ㄊ┮趯Τ擎?zhèn)職工家庭住房狀況進行認真普查，清查和糾正住房制度改革過程中的違紀違規(guī)行為，建立個人住房檔案，制定辦法，先行試點的基礎(chǔ)上，并經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，穩(wěn)步開放已購有住房和經(jīng)濟適用住房的交易市場。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易實行準入制度，具體辦法由建設(shè)部會同有關(guān)部門制定。 　　五、采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設(shè) 　?。ㄊ模┙?jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。 　?。ㄊ澹└鞯乜梢詮谋镜貙嶋H出發(fā)，制定對經(jīng)濟適用住房建設(shè)的扶持政策。要控制經(jīng)濟適用住房設(shè)計和建設(shè)標準，大力降低征地拆遷費用，理順城市建設(shè)配套資金來源，控制開發(fā)建設(shè)利潤。停止征收商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費，不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施。 　?。ㄊ┙?jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實行招標投標制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位。要嚴格限制工程環(huán)節(jié)的不合理轉(zhuǎn)包，加強對開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和監(jiān)控。 　?。ㄊ撸┰诜铣鞘锌傮w規(guī)劃和堅持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)。 　?。ㄊ耍┩晟谱≌^(qū)的竣工驗收制度，推行住房質(zhì)量保證書制度、住房和設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和質(zhì)量保險制度，提高住房工程質(zhì)量。 　?。ㄊ牛┙?jīng)濟適用住房建設(shè)要注重節(jié)約能源，節(jié)約原材料。應(yīng)加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，大力推廣性能好、價格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標準化、集約化、系列化的住宅部件、配件生產(chǎn)供應(yīng)方式。 　　六、發(fā)展住房金融 　?。ǘU大個人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個人住房貸款。取消對個人住房貸款的規(guī)模限制，適當放寬個人住房貸款的貸款期限。 　?。ǘ唬?jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)貸款，實行指導(dǎo)性計劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負債比例管理要求內(nèi)，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。 　?。ǘ┩晟谱》慨a(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險，防范貸款風(fēng)險，保證貸款安全。 　　（二十三）調(diào)整住房公積金貸款方向，主要用于職工個人購買、建造、大修理自住住房貸款。 　?。ǘ模┌l(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機構(gòu)和商業(yè)銀行要簡化手續(xù)，提高服務(wù)效率。 　　七、加強住房物業(yè)管理 　?。ǘ澹┘涌旄母铿F(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。 　?。ǘ┘訌娮》渴酆蟮木S修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。 　?。ǘ撸┪飿I(yè)管理企業(yè)要加強內(nèi)部管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向用戶提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)，切實減輕住房負擔。物業(yè)管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高。有關(guān)主管部門要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。 　　八、加強領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，保證改革的順利實施 　?。ǘ耍└骷壍胤饺嗣裾袑嵓訌妼Τ擎?zhèn)住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)。各地可根據(jù)本通知精神，結(jié)合本地區(qū)實際制定具體的實施方案，報經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準后實施。建設(shè)部要會同有關(guān)部門根據(jù)本通知要求抓緊制定配套政策，并加強對地方工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。 　?。ǘ牛┘訌娸浾撘龑?dǎo)，做好宣傳工作，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)居民住房觀念，保證城鎮(zhèn)住房制度改革的順利實施。 　?。ㄈ﹪烂C紀律，加強監(jiān)督檢查。對違反《決定》和本通知精神，繼續(xù)實行無償實物分配住房，低價出售公有住房，變相增加住房補貼，用成本價或低于成本價超標出售、購買公有住房，公房私租牟取暴利等行為，各級監(jiān)察部門要認真查處，從嚴處理。國務(wù)院責(zé)成建設(shè)部會同監(jiān)察部等有關(guān)部門監(jiān)督檢查本通知的貫徹執(zhí)行情況。 　　本通知自發(fā)布之日起實行。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本通知不一致的，一律以本通知為準。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國國務(wù)院 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九八年七月三日