各區(qū)人民政府，市政府各部門： 　　《濟南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定》已經市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。 　　濟南市人民政府辦公廳 　　二○○九年十一月四日 　　濟南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定 　　第一章 總則 　　第一條 為規(guī)范我市棚戶區(qū)改造安置房(以下簡稱安置房)物業(yè)管理活動，保障安置房維護管理需要，提高安置房住戶居住質量，根據國家有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結合我市棚戶區(qū)改造實際，制定本暫行規(guī)定。 　　第二條 本規(guī)定所稱安置房是指棚戶區(qū)改造項目拆遷安置過程中向被拆遷居民提供的回遷和異地安置住房。 　　第三條 安置房物業(yè)管理工作堅持“政策扶持、屬地管理、專業(yè)服務”的原則。 　　第四條 各區(qū)政府對轄區(qū)安置房及配套經營性用房的使用管理和物業(yè)管理活動負總責，負責協(xié)調處理安置房在使用管理和物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的重大問題。 　　建設、房管、物價、民政、勞動和社會保障、財政、公安、城管執(zhí)法和舊城改造投融資管理等部門依據各自職責做好與安置房使用管理和物業(yè)管理有關工作。 　　街道辦事處(含鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，下同)負責指導、監(jiān)督安置房物業(yè)管理工作，調解處理物業(yè)管理糾紛。 　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分與物業(yè)交付 　　第五條 安置房物業(yè)管理區(qū)域劃分應遵循相對集中、便于管理的原則。 　　以回遷安置房為主的區(qū)域在地界四至明確的情況下，一般劃分為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域，視為安置房小區(qū)。棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設的商品房區(qū)域內的少量回遷安置房，應與商品房劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域，視為商品房小區(qū)。 　　異地安置房應以安置房所在小區(qū)建設用地規(guī)劃許可證確定紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素，劃分物業(yè)管理區(qū)域。區(qū)域內房屋主要用于安置的，視為安置房小區(qū);區(qū)域內房屋只有少量安置房的，視為商品房小區(qū)。 　　第六條 建設單位在安置房交付使用或商品房銷售前，應持有關資料向項目所在區(qū)房管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。 　　各區(qū)房管部門應當自受理申請之日起20個工作日內，會同街道辦事處在征求市舊城改造投融資管理中心、區(qū)舊城改造指揮部意見后進行物業(yè)管理區(qū)域劃分，并告知建設單位。 　　建設單位應當將確定的物業(yè)管理區(qū)域向被拆遷人、商品房買受人明示。 　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域確定后，確需調整的，由區(qū)房管部門會同街道辦事處按上條相關規(guī)定重新劃分，劃分意見應征得該物業(yè)管理區(qū)域內已入住面積及入住戶數(shù)均占50%以上業(yè)主的同意。 　　第八條 建設單位按房屋總建筑面積3‰—5‰的比例無償提供安置房小區(qū)物業(yè)服務用房，但最少不低于100平方米，產權屬全體業(yè)主所有;按不低于50平方米的標準提供小區(qū)內城管執(zhí)法、治安管理等政務管理用房;按相關規(guī)定和規(guī)劃要求配套建設社區(qū)居委會用房。 　　第九條 棚戶區(qū)改造項目竣工后，建設單位要在市舊城改造投融資管理中心和區(qū)舊城改造指揮部監(jiān)督下，按不低于房屋總建筑面積4‰的比例，向棚戶區(qū)改造項目所在區(qū)政府無償提供項目配套沿街經營性商業(yè)用房。該房屋產權屬區(qū)政府所有，經營管理工作由區(qū)政府確定，但不得抵押、轉讓。 　　第十條 經營性用房出租收入扣除出租經營成本及稅費后的收益作為安置房管理服務專項資金，由各區(qū)政府綜合平衡使用，定向用于補貼減免的安置房物業(yè)服務費及安置房使用管理工作。經營性用房收益不足的，由各區(qū)負責研究解決辦法。 　　第十一條 建設單位要在安置房達到交付條件后與街道辦事處、物業(yè)服務單位辦理相關用房及資料移交手續(xù)，向街道辦事處移交小區(qū)政務管理及社區(qū)居委會用房，向物業(yè)服務單位移交按規(guī)定配置的物業(yè)服務用房及相關資料。 　　移交工作由區(qū)舊城改造指揮部、區(qū)房產管理局及街道辦事處監(jiān)督、協(xié)調。 　　第十二條 建設單位交付安置房時，須向住戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《住戶手冊》等資料。拆遷安置單位負責按相關規(guī)定做好居民安置工作。 　　第三章 安置房小區(qū)物業(yè)服務 　　第十三條 安置房小區(qū)在召開業(yè)主大會、選舉產生首屆業(yè)主委員會前，由街道辦事處負責牽頭組織居民委員會和業(yè)主代表成立小區(qū)管理委員會。小區(qū)管理委員會履行下列職責： 　　(一)代表安置房小區(qū)業(yè)主選聘前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務單位，簽訂物業(yè)服務合同; 　　(二)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人關于物業(yè)服務的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督物業(yè)服務單位履行物業(yè)服務合同; 　　(三)對違反安置房臨時管理規(guī)約的業(yè)主、物業(yè)使用人進行告誡，并在小區(qū)內公示告誡內容; 　　(四)協(xié)助所在地街道辦事處做好物業(yè)服務費減免有關工作; 　　(五)協(xié)助做好小區(qū)內人口管理和戶籍遷移、登記工作。 　　第十四條 建立安置房小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由安置房小區(qū)所在街道辦事處負責召集，區(qū)房管局、城管執(zhí)法局、公安派出所、安置房小區(qū)管理委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位參加。 　　聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項： 　　(一)安置房小區(qū)管理委員會和有關部門不依法履行職責的情況; 　　(二)物業(yè)服務單位在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題; 　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件; 　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合; 　　(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。 　　第十五條 安置房小區(qū)前期物業(yè)服務由小區(qū)管理委員會在區(qū)房管部門、街道辦事處的監(jiān)督指導下選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)實施;選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)有困難的，由所在地街道辦事處組建物業(yè)服務中心負責。安置房物業(yè)服務單位應向物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主提供以下服務： 　　(一)房屋共用部位的維護與管理; 　　(二)房屋共用設施設備及其運行的維護與管理; 　　(三)共用部位、場所的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務; 　　(四)安置房小區(qū)內公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項服務; 　　(五)房屋裝飾裝修管理服務; 　　(六)專項維修資金賬務代管服務; 　　(七)房屋檔案資料管理。 　　第十六條 物業(yè)服務中心所需管理服務人員，在同等條件下優(yōu)先從安置房住戶無固定職業(yè)人員中招聘。專業(yè)崗位人員須按有關規(guī)定持證上崗。 　　物業(yè)服務中心聘用人員數(shù)量及崗位配置，由街道辦事處會同區(qū)房管部門根據安置房的實際情況核定并報區(qū)政府批準。 　　第十七條 安置房小區(qū)管理委員會負責擬定安置房臨時管理規(guī)約，依法約定業(yè)主的共同利益和應當履行的義務及違反規(guī)約應當承擔的責任等事項。負責組織業(yè)主簽訂臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同。 　　第十八條 安置房小區(qū)內地面車位等共有部分的經營凈收入屬全體業(yè)主所有，該收入不分配，存入專戶管理，主要用于物業(yè)共有部分的維修支出。物業(yè)服務單位要每年公示1次經營收入，接受街道辦事處、小區(qū)管理委員會和全體業(yè)主監(jiān)督。 　　安置房小區(qū)內的地面車位場地使用費，由小區(qū)管理委員會綜合考慮小區(qū)地下車庫車位租賃的價格等因素，在臨時管理規(guī)約中約定。業(yè)主對車輛有看管要求的，另行簽訂看管協(xié)議。 　　第十九條 安置房小區(qū)內的地下車庫車位租賃價格按照市價格主管部門公布的標準執(zhí)行。 　　第四章 商品房小區(qū)內安置房物業(yè)服務 　　第二十條 商品房小區(qū)內安置房的物業(yè)服務與商品房小區(qū)統(tǒng)一實施。業(yè)主自治管理等活動依據《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》及相關規(guī)定實施。 　　第二十一條 安置房業(yè)主與同一物業(yè)管理區(qū)域內的商品房業(yè)主，享有同等權利，并承擔相應義務。 　　第二十二條 安置房業(yè)主辦理安置入住手續(xù)時，拆遷安置單位、街道辦事處負責協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)與安置房業(yè)主按照商品房物業(yè)服務合同的內容簽訂前期物業(yè)服務合同及臨時管理規(guī)約。 　　第二十三條 安置房所在地街道辦事處、居民委員會負責安置房在使用管理和物業(yè)服務過程中的監(jiān)督管理工作，監(jiān)督安置房業(yè)主、物業(yè)使用人遵守臨時管理規(guī)約，履行物業(yè)服務協(xié)議約定的義務;會同有關部門及時協(xié)調處理居民在房屋使用管理和物業(yè)服務過程中出現(xiàn)的問題。 　　第五章 物業(yè)服務費 　　第二十四條 安置房小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價，具體收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據住宅物業(yè)種類、服務內容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等因素制定。 　　安置房小區(qū)內經營、辦公等非住宅房屋物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價，前期物業(yè)服務階段由物業(yè)服務單位按有關規(guī)定標準協(xié)商確定。 　　第二十五條 物業(yè)服務費自房屋交付之日起實行按月收取，經雙方約定亦可預收，但預收期限最長不得超過6個月。 　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位或拆遷安置單位承擔。已經交付的房屋，物業(yè)服務費由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔，建設單位或拆遷安置單位另有約定的除外。已辦理入住手續(xù)但長期空置的，業(yè)主應當告知物業(yè)服務單位，經雙方確認后，其物業(yè)服務費按收費標準的70%繳納。前款所稱入住是指安置房業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關入住手續(xù)。安置房業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關入住手續(xù)的，視為入住。 　　第二十六條 安置房住戶(包括居住安置房小區(qū)和商品房小區(qū)的安置戶)物業(yè)服務費實行以下政策： 　　(一)享受最低生活保障的家庭，物業(yè)服務費全額免交。 　　(二)家庭人均月收入高于最低生活保障標準并低于(含)最低生活保障標準1.5倍的住戶，按物業(yè)服務合同約定標準的50%交納物業(yè)服務費。 　　(三)家庭人均月收入高于最低生活保障標準1.5倍的住戶，按物業(yè)服務合同約定的標準交納物業(yè)服務費。 　　安置房轉讓、出租的，不享受上述相關減免政策。 　　第二十七條 符合享受減免政策的家庭，須向安置房所在地居民委員會提出申請，居民委員會初審后上報街道辦事處，由街道辦事處會同區(qū)民政部門按規(guī)定程序對申請人家庭人均收入情況進行核定，每年核定1次，核定結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示。 　　第二十八條 減免的安置房物業(yè)服務費，小區(qū)管理委員會與物業(yè)服務單位每半年核對1次，并經街道辦事處確認后，報區(qū)財政從安置房管理服務專項資金中列支。 　　財政、審計部門負責安置房管理服務專項資金使用的監(jiān)督審計工作。 　　第二十九條 欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主，應當補繳所欠費用，并依照物業(yè)服務合同約定承擔違約責任。小區(qū)管理委員會可在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，物業(yè)服務單位向其追繳。 　　第三十條 物業(yè)服務單位在物業(yè)服務中應當遵守國家法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，按規(guī)定實行明碼標價，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供質價相符的服務，自覺接受政府價格及物業(yè)主管部門的監(jiān)督和檢查。 　　第六章 物業(yè)使用與維修管理 　　第三十一條 安置房業(yè)主在辦理房屋權屬登記前，應按下列標準交存住房專項維修資金： 　　(一)多層住宅按建筑面積每平方米60元; 　　(二)小高層、高層住宅按建筑面積每平方米120元。 　　業(yè)主繳存的住房專項維修資金屬業(yè)主所有，定向用于房屋共用部位設施設備的維修、更新。安置房專項維修資金的交存、使用管理按市政府相關規(guī)定執(zhí)行。 　　安置房業(yè)主未交存住房專項維修資金的，開發(fā)建設單位或拆遷安置單位不得協(xié)助其辦理產權登記手續(xù)。 　　享受最低生活保障的安置戶可緩交住房專項維修資金，待其經確認不屬于低保家庭或轉讓、出租房屋時一次性補齊。 　　第三十二條 安置房業(yè)主、物業(yè)使用人使用房屋應當遵守有關法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為： 　　(一)擅自變動房屋建筑主體和承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為; 　　(二)違章搭建建筑物、構筑物、私開門窗及擅自改變房屋規(guī)劃使用性質等違反規(guī)劃規(guī)定的行為; 　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為; 　　(四)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為; 　　(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者制造超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為; 　　(六)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為; 　　(七)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為; 　　(八)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。 　　小區(qū)管理委員會、物業(yè)服務單位及業(yè)主發(fā)現(xiàn)上述行為時均應予以勸阻、制止，并報告有關部門。 　　第三十三條 房屋交付后，業(yè)主應當按照權屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應向小區(qū)管理委員會提出書面申請，并經有利害關系的住戶同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續(xù)。 　　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經小區(qū)管理委員會及有利害關系的業(yè)主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續(xù)。 　　第七章 附則 　　第三十四條 安置房小區(qū)具備成立業(yè)主大會條件的，可在街道辦事處組織指導下成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會。 　　選舉業(yè)主委員會后，安置房管理及物業(yè)服務按《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》及相關規(guī)定執(zhí)行，安置房小區(qū)管理委員會職責自行終止。 　　第三十五條 本暫行規(guī)定由市房管局、市物價局負責解釋。 　　第三十六條 本暫行規(guī)定自2009年12月1日起施行。