摘要：土地使用權(quán)違法轉(zhuǎn)讓的表現(xiàn)形式與法律責(zé)任

土地使用權(quán)違法轉(zhuǎn)讓的表現(xiàn)形式與法律責(zé)任

什么是違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)?

違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，以各種形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。

我國的法律、法規(guī)規(guī)定了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的條件和程序，這些規(guī)定是判定是否屬于違法轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)。比如：《土地管理法》第二條規(guī)定任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地;《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確了房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形;《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條明確了出讓取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的情形;《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九、四十三、四十四條明確了出讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓條件和有關(guān)要求;《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四、四十五條明確了劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和程序;《土地管理法》第六十三條明確了農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形。

違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是國土資源主要違法類型之一，《國土資源違法行為查處工作規(guī)程》對違法轉(zhuǎn)讓判定的法律依據(jù)、表現(xiàn)形式和相應(yīng)的法律責(zé)任等進行了明確。

須要特別注意的事項:

1.違法轉(zhuǎn)讓土地行為不能僅以簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、支付轉(zhuǎn)讓價款予以認(rèn)定，還應(yīng)當(dāng)確認(rèn)受讓方是否實際接收、占有、控制土地。

2.對違法轉(zhuǎn)讓土地類違法行為的處罰應(yīng)當(dāng)針對轉(zhuǎn)讓雙方，處罰種類應(yīng)當(dāng)區(qū)別適用。適用《土地管理法》七十三條時，“沒收違法所得”適用于轉(zhuǎn)讓方，“拆除或者沒收地上建筑物”適用于受讓方，“可以并處罰款”適用于轉(zhuǎn)讓雙方。適用《土地管理法》第八十一條時，對出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租方，責(zé)令出讓或轉(zhuǎn)讓方限期改正，沒收違法所得，并處罰款;對受讓方、承租方占地建設(shè)的按照違法占地處理。

3.涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，優(yōu)先適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》;其他違法轉(zhuǎn)讓，優(yōu)先適用《土地管理法》。

4.違法轉(zhuǎn)讓土地中的受讓者將土地再次轉(zhuǎn)讓給他人，即再轉(zhuǎn)讓土地的，對每個環(huán)節(jié)的違法轉(zhuǎn)讓行為都可以予以查處，查處時注意違法行為追訴時效問題。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)怎樣依法辦理?

從這些法律法規(guī)規(guī)定可以看出，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須依法依規(guī)進行：一是以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理出讓手續(xù)繳納土地出讓金，或者由受讓方辦理出讓手續(xù)繳納土地出讓金;二是以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須付清全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;三是農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)可以因破產(chǎn)、兼并等情形發(fā)生轉(zhuǎn)讓。不符合上述條件的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于違法轉(zhuǎn)讓。

違法轉(zhuǎn)讓的表現(xiàn)形式有哪些?

違法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，主要是指未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)。

違法轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，主要是不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的付清全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書、未達到一定的投資開發(fā)程度等條件，違法轉(zhuǎn)讓出讓的國有土地使用權(quán)。

違法轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)，主要是非因破產(chǎn)、兼并的原因轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。

買賣或者以其他形式違法轉(zhuǎn)讓土地，主要是指除上述三種類型之外的單位或者個人違法轉(zhuǎn)讓土地。

違法轉(zhuǎn)讓的法律責(zé)任有哪些?

違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)依法應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，涉及國家工作人員的將被追究行政紀(jì)律責(zé)任，構(gòu)成犯罪的將被追究刑事責(zé)任。

行政處罰。《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等對不同類型的違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。

1.對違法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定，由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十六條規(guī)定，對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

2.對違法轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十八條規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

3.對將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，《土地管理法》第八十一條規(guī)定：由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。《土地管理法實施條例》第三十九條規(guī)定，依照《土地管理法》第八十一條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的5%以上20%以下。

4.對買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，《土地管理法》第七十三條規(guī)定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施;可以并處罰款;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第三十八條規(guī)定，依照《土地管理法》第七十三條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的50%以下。

追究行政紀(jì)律責(zé)任。國土資源主管部門在查處違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為時，發(fā)現(xiàn)涉及國家工作人員需要追究行政紀(jì)律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)及時處理，本部門無權(quán)處理的，在作出行政處罰決定后，應(yīng)當(dāng)依法及時將有關(guān)案件材料移送監(jiān)察機關(guān)或者任免機關(guān)，由其按照管理權(quán)限依法依規(guī)處分。

5.《土地管理法》第七十條規(guī)定，縣級以上人民政府土地行政主管部門在監(jiān)督檢查工作中發(fā)現(xiàn)國家工作人員的違法行為，依法應(yīng)當(dāng)給予行政處分的，應(yīng)當(dāng)依法予以處理;自己無權(quán)處理的，應(yīng)當(dāng)向同級或者上級人民政府的行政監(jiān)察機關(guān)提出行政處分建議書，有關(guān)行政監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法予以處理。第七十三條規(guī)定，對非法轉(zhuǎn)讓土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分?！哆`反土地管理規(guī)定行為處分辦法》第十一條規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，對有關(guān)責(zé)任人員，給予警告、記過或者記大過處分;情節(jié)較重的，給予降級或者撤職處分;情節(jié)嚴(yán)重的，給予開除處分。

追究刑事責(zé)任。國土資源主管部門在查處違法轉(zhuǎn)讓行為時，發(fā)現(xiàn)單位或者個人非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，達到刑事追訴標(biāo)準(zhǔn)、涉嫌犯罪的，在調(diào)查終結(jié)后，應(yīng)當(dāng)依法及時將案件移送公安機關(guān)追究刑事責(zé)任。

6.《刑法》第二百二十八條規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5%以上20%以下罰金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5%以上20%以下罰金。《最高人民法院關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《最高人民檢察院、公安部關(guān)于印發(fā)〈最高人民檢察院公安部關(guān)于公安機關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定(二)〉的通知》給出了具體的判定標(biāo)準(zhǔn)。具有下列情形之一的，屬于以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，依照《刑法》第二百二十八條的規(guī)定，以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪定罪處罰:

(一)非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田五畝以上的;

(二)非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地10畝以上的;

(三)非法轉(zhuǎn)讓、倒賣其他土地20畝以上的;

(四)違法所得數(shù)額在50萬元以上的;

(五)雖未達到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但因非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)受過行政處罰，又非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地的;

(六)其他情節(jié)嚴(yán)重的情形。