隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高，居民改善住房條件的需求增強(qiáng)，房地嚴(yán)又易行為增多。在當(dāng)麗城幣房地嚴(yán)交易市場(chǎng)中，有相當(dāng)一部分房屋(不包括小產(chǎn)權(quán)房、村證房)還沒有取得權(quán)屬證書，如房產(chǎn)證及附屬的土地使用權(quán)證書等。由于房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)較快，以及社會(huì)誠(chéng)信機(jī)制缺失等因素的影響。近年來(lái)起訴到法院的房地產(chǎn)買賣糾紛中，有一種情形比較突出：買方要求賣方辦理過(guò)戶更名手續(xù)，而賣方則依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，以自己在賣房時(shí)沒有取得權(quán)屬證書為由，主張合同無(wú)效，要求收回房屋。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。能否依據(jù)該規(guī)定，認(rèn)定合同無(wú)效是審判實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的一個(gè)問題。從法的部門劃分講，《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政法范疇，不屬于民法范疇口《城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整的是行政主管部門在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)與市場(chǎng)主體之間發(fā)生的縱向管理關(guān)系，不直接調(diào)整平等市場(chǎng)主體之間發(fā)生的橫向交易行為。所以，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》確定平等主體之間的合同效力要非常謹(jǐn)慎?！逗贤ā返谖迨l第(五)項(xiàng)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效。房屋本身不是法律禁止轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，所以，房屋買賣合同并不違反法律和行政法規(guī)。只不過(guò)法律規(guī)定了一些房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件，當(dāng)轉(zhuǎn)讓條件不具備時(shí)，只能導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓不了，合同無(wú)法履行，但不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。法理還將物權(quán)效力和合同效力進(jìn)行了區(qū)分，做為買賣標(biāo)的的房屋，若在買賣時(shí)沒有領(lǐng)取權(quán)屬證書，依法不能辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記，也就是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但這并不能追溯到引起物權(quán)變動(dòng)的原因，即合同效力。簡(jiǎn)單講，合同是引起物權(quán)改變的原因，物權(quán)改變不了，只是合同履行不了，不一定是厶同無(wú)效。《合同法》在立法時(shí)已經(jīng)將合同效力和合問履行問題做了區(qū)分。本法第一百一十條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！钡谝话僖皇畻l屬于《合同法》第七章《違約責(zé)任》的內(nèi)容。盡管本條文規(guī)定的是免除違約責(zé)任的情形，但無(wú)效的合同，當(dāng)事人本來(lái)就不需要承擔(dān)違約責(zé)任，法律也沒有必要再為其規(guī)定免責(zé)情形。所以，從《合同法》立法結(jié)構(gòu)可以看出，基于法律上原因或客觀原因不能履行的合同，《合同法》沒有將其列入無(wú)效合同范圍。對(duì)于無(wú)權(quán)屬證書的房屋買賣合同，《城市房地產(chǎn)管理法》禁止的只是其履行，不認(rèn)定其無(wú)效。最高人民法院終審的河南花園置業(yè)有限公司與河南鑫苑置業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案的(2006)民一終字第26號(hào)判決中表明“《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條肘規(guī)足是行政管理部門對(duì)個(gè)符合別足條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問題上所做的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定口”最高人民法院終審的威海西港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與威海鯤鵬投資有限公司合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛一案的(2007)民一終字第30號(hào)判決書中再次做了同樣內(nèi)容的表述。以上判例可以做為審理類似案件的指導(dǎo)，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條不能做為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。如當(dāng)事人買賣的無(wú)權(quán)屬證書的房屋，確不能辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶登記，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人可以要求解除合同，但不做為無(wú)效合同處理。